Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартиры на квартиру — договор мены и особенности процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.
Соглашение об обмене – невероятно важный акт. Он позволяет произвести данную сделку максимально быстро и грамотно, избежав лишних финансовых отчислений.
Как вы знаете, всем известная сделка купли-продажи требует уплаты налога от граждан, участвующих в ней, в размере 13 процентов.
Так как обмен – сделка двухсторонняя, где каждый оппонент выступает и в роли продавца и покупателя, то налог пришлось бы платить дважды, оформляя две сделки купли-продажи.
Также соглашение необходимо для того, чтобы максимально быстро установить новое право собственничества на те или иные доли в жилом помещении. Данный документ оформляется значительно быстрее, нежели чем сделки в других формах.
Также соглашение об обмене – очень функциональный акт. В нем могут прописываться различные нюансы, начиная от факта доплаты и заканчивая отдельных обязанностей каждой стороны.
Об особенностях обмена комнаты на дом и земельный участок, и наоборот, частного дома или коттеджа на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным наделом, вы можете узнать на нашем сайте.
Законодательство, регулирующее обмен жилья
Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
- Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
- Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
- Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.
Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».
Обмен жилья, предоставленного по договору социального найма, прямо предусмотрен в ст. 70 ЖК РФ. Статья указывает на следующие особенности такой сделки:
- Обмен может совершаться только в том случае, если обе квартиры имеют равный статус. Обменять приватизированную квартиру на муниципальную нельзя.
- Обмен требует письменного согласия наймодателя. Им выступает тот отдел органов местного самоуправления (или государственных), который конкретно распоряжается недвижимым имуществом. Поскольку структура органов местной власти в каждом регионе своя, перед сделкой нужно уточнять, кто конкретно из должностных лиц должен давать своё согласие.
- Обмен может совершаться и в том случае, если квартиры по договору социального найма находятся в разных городах и принадлежат соответственно разным собственникам в лице муниципальных образований. То есть, условно говоря, можно не только обменять неприватизированную квартиру в Юго-Западном районе Воронежа на такую же в Левобережном – но и квартиру в Воронеже на такое же жильё в Пензе.
- Обмен возможен только в том случае, если все участники договора найма дали своё согласие. Если кто-то против, добиваться обмена придётся в судебном порядке доказывая, что есть существенные и заслуживающие внимания обстоятельства, требующие этого обмена.
- Если в любой из квартир проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки. Они будут следить за тем, чтобы при заключении договора интересы детей и подростков не были нарушены.
Для обмена квартир по договору социального найма потребуется следующий пакет документов:
- заявление в адрес муниципального органа власти с просьбой одобрить обмен;
- копии документов, подтверждающих личность нанимателя и членов его семьи;
- копия договора соцнайма (если он не заключался сразу, самое время обратиться в орган местной власти и его заключить);
- копия ордера на вселение или разрешение местного органа власти на пользование квартирой;
- справка о составе семьи нанимателя;
- письменное согласие от всех взрослых членов семьи нанимателя на совершение обмена жильём;
- согласие органа опеки – если в числе проживающих в квартире есть несовершеннолетние;
- справка от коммунальных служб о том, что за выселяющимся жильцом не числится долга по квартплате, оплате тепло-, водо- и электроснабжения.
5.1. Сторона 1 и Сторона 2 обязуются передать друг другу объекты, обмениваемые по настоящему договору, свободные от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, в нормальном состоянии, пригодном для проживания, с имеющимся на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании передаточного акта, который оформляется одновременно с настоящим договором и является приложением к настоящему договору.
5.2. Обслуживание и ремонт жилых помещений, приобретенных Стороной 1 и Стороной 2 в собственность по настоящему договору, осуществляется ими за свой счет, пользование жилыми помещениями осуществляется Стороной 1 и Стороной 2 с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этих жилых помещениях граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
5.3. Ответственность и права Сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются законодательством Российской Федерации.
6.1. В соответствии с ч. 2 ст. 558 Гражданского кодекса РФ настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
6.2. Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
6.3. В соответствии с ч. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на указанные квартиры подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Документы, необходимые для обмена долей
Операция по родственному обмену долями недвижимого имущества оформляется записями в Росреестре. Данную процедуру можно совершить в многофункциональном центре. Туда требуется предъявить следующий набор справок и удостоверений:
- паспорта (или заменяющие их документы);
- документы о наличии родственной связи (свидетельство о браке, о рождении, несколько свидетельств о браке и рождении — если речь идет о родственниках через поколение);
- справка из ЕГРН, где указана информация о распределении долей, наличии/отсутствии обременений;
- техпаспорт жилья;
- договор (дарения, купли-продажи, мены), где детально рассмотрены условия сделки, указаны технические характеристики долей, адреса квартир;
- документ, подтверждающий согласие опеки на совершение операции, если одна из сторон — несовершеннолетний или же недееспособный гражданин (инвалид);
- квитанции об оплате госпошлины.
При проведении сделки по типу мены или купли-продажи потребуется получить согласие супруга, а также отказ владельцев остальных долей жилья от покупки обмениваемой доли. После совершения обмена долей и внесения в базу Росреестра корректирующих записей обменявшиеся должны обратиться в управляющую компанию и ТСЖ, чтобы там изменили лицевые счета с учетом новых днных.
Внимание!
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Родственный обмен в форме мены
Заключается договор мены. Оформляется данный документ в одном экземпляре (нотариально заверенном), который идет на регистрацию в Росреестр. Если стороны хотят иметь договор на руках, можно сделать копии.
При условии, что у обеих сторон жилье не приватизировано, в договоре мены нужно отразить необходимый в этом случае порядок действий. Требуется собрать пакет документов для подачи в местный муниципалитет. Данный пакет включает:
- паспорта сторон сделки;
- два договора соцнайма с ордерами;
- письменное согласие сособственников жилья на предстоящий обмен;
- справки, где указан состав семьи;
- документ, подтверждающий согласие попечительских органов, если собственник — ребенок или недееспособное лицо;
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Данный способ имеет то преимущество, что местные власти не станут проверять, равна ли стоимость долей в недвижимости, которые предстоит обменять. Служащие в администрации не контролируют финансовую сторону сделки, а лишь смотрят на состав документов и правильность их заполнения. Реальные расчеты по деньгам обычно проводят без участия государственных служащих, по расписке. Лучше перечислять деньги в безналичной форме или прибегнуть к услугам банковской ячейки — так повышается безопасность финансовой стороны сделки.
Однако нужно учитывать, что местная администрация способна отказать в совершении родственного обмена, если одна из квартир:
- зарегистрирована как служебное жилье;
- является непригодной для проживания;
- расположена в доме под снос или в здании, где в текущий момент идет капитальный ремонт.
Информация!
Еще одна ситуация отказа местных властей — социально опасное заболевание одной из сторон родственного обмена (например, туберкулез), когда ограничиваются или запрещаются широкие контакты с людьми.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Нужно ли идти к нотариусу
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Обязательным удостоверение договора по отчуждению недвижимой собственности будет только при наличии особых обстоятельств:
● оформляется купля-продажа доли в праве на объект;
● продается собственность несовершеннолетнего ребенка — помимо официального удостоверения в таком случае потребуется еще и согласие органов опеки и попечительства.
Кроме того, к нотариусу придется обратиться за удостоверением доверенности на представителя, если кто-то из участников действует не сам, а через уполномоченное лицо. В таком случае удостоверяется именно доверенность, а не договор.
Оформление обмена долей родственниками завершается изменением записей в базе данных Росреестра. Для совершения этой процедуры через Многофункциональный центр подают следующие документы:
- договор между сторонами с подробным описанием сути сделки, технических параметров перераспределяемых долей, адресами объектов недвижимости;
- гражданские паспорта и другие документы для идентификации личностей;
- брачные свидетельства, другие подтверждения родственных отношений;
- справка из ЕГРН, содержащая сведения о долевом распределении, отсутствии обременений;
- согласие органов опеки на проведение сделки для защиты прав недееспособных или несовершеннолетних граждан (родственников, других собственников);
- паспорт объекта недвижимости с техническими данными;
- кассовые документы, подтверждающие оплату государственной пошлины по действующим тарифам.
Кроме согласия супруга понадобится отказ других долевых собственников от приобретения соответствующих частей – при купле-продаже и мене. После изменения записей с обменом долями родственниками в государственной единой базе данных новые владельцы обращаются в управляющую компанию и товарищество собственников жилья для корректировки счетов.
При выборе любого способа родственного обмена следует оперировать только с равнозначными по форме собственностями объектами недвижимости. Заблаговременно приватизируют жилье. Не получится выполнить сделку, например, если одна из квартир занята одной из сторон по договору социального найма.
B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa
3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:
- Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
- Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
- Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
- Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.
Способ решить семейные проблемы: размен квартиры с несовершеннолетними и родителями
Очевидно, что без доплаты из одной жилплощади две не получить (читайте об оформлении договора мены с доплатой). К тому же нужно учесть количество людей, которых требуется расселить. Даже далёким от сферы недвижимости людям известно, что наибольшим спросом пользуются комнаты, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.