Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему в СССР было трудно купить кооперативную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Желая обзавестись жильем, советские граждане могли вступить в жилищный кооператив, который создавался на предприятии, в городе или в его определенном его районе. Кооператив получал ссуду от какого-то предприятия или государства. На эти средства строился многоквартирный дом.
Ограничения и поощрения
Важно, что люди не могли построить на арендованном участке то, что им вздумается. Нужно было получить проект у архитектора в исполкоме. Был выбор из нескольких вариантов. Если человек разработал собственный проект, он должен был пройти процедуру утверждения.
Когда заветное разрешение было получено, человек мог обратиться за получением от государства беспроцентной ссуды на строительство. Она могла покрывать до 70% затрат на строительство и выдавалась на 10-15 лет. Но если вдруг после получения ссуды человек решал покинуть текущее место работы, то он был обязан выплатить выделенную ему сумму за полгода.
То, как человек расходовал выделенные ему средства, строго контролировалось. Два раза в год проверялись документы на покупку строительных материалов. Человек должен был хранить накладные и счета до тех пор, пока ссуда не будет полностью погашена.
Привила владения и проживания
Собственником кооперативной квартиры считается сам пайщик, зарегистрированный в качестве члена кооператива. Члены его семьи права собственности не имеют, даже если они проживают под одной крышей и принимали участие в выплате взносов. Если речь идет о кооперативном жилье, ставшем собственностью супругов, проживающих в официально зарегистрированном браке на момент вступления в членство ЖСК, то при разделе имущества такая квартира признается совместной собственностью и разделяется в равных долях между обоими супругами.
Если часть денег за имущество была выплачена до вступления в брак, то при расчете размера доли, указанная сумма вычитается из части, принадлежащей тому из супругов, кто к данной выплате непричастен.
Несовершеннолетние дети имеют право проживать в кооперативной квартире столько, сколько это необходимо. Выселение их с данной жилой площади невозможно.
Член кооператива может передать свое право на пай одному из совершеннолетних членов своей семьи, но только после составления соответствующих документов. Если совладельцем передаваемого пая является один из супругов, то требуется разрешение второго.
Официальная передача пая осуществляется после получения Протокола о решении общего собрания. Кроме того, владелец пая вправе обменять его на равноценное жилье, располагающееся в том же доме, что и искомая квартира. Также, кооперативная квартира может быть обменена на государственную, даже при условии ее расположения в разных населенных пунктах.
Для осуществления процедуры обмена необходимо письменное разрешение всех проживающих в квартире лиц.
ЖСК начинается с устава
Перед вступлением в кооператив необходимо знать, что правовое регулирование деятельности ЖСК обеспечивается ст. 116 Гражданского кодекса РФ «Потребительский кооператив», а также пятым разделом Жилищного кодекса РФ – «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Однако, как отмечает Софья Лебедева, в данном законодательном акте содержатся только самые общие нормы, регламентирующие участие в кооперативах. Поэтому важен устав ЖСК и заключаемый договор.
Как же рождается ЖСК? Решение об организации ЖСК принимает собрание учредителей, при этом учредителями могут быть, фактически, любые лица. Так, в Жилищном кодексе написано лишь то, что «в собрании учредителей вправе участвовать лица, желающие организовать» подобный кооператив. Решение о создании кооператива должно быть оформлено в протокол, а сам ЖСК должен пройти госрегистрацию и получить юридическое лицо.
После этого, должен быть сформирован устав кооператива, в котором написано название ЖСК, местонахождение, описана деятельность кооператива, порядок вступления и выхода из него. В уставе должна содержаться информация о порядке внесения и выплаты паевых взносов, прописана ответственность сторон в случае нарушения обязательств.
Бразды правления ЖСК принадлежит собранию членов кооператива. Они же избирают правление кооператива, которое следит за текущей деятельностью ЖСК и ревизионную комиссию, которая в плановом режиме проверяет финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Отчет своей проверки комиссия предоставляет общему собранию членов кооператива в годовом отчете.
Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.
Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.
Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.
Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.
Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.
Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:
— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика.
При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.
В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.
Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.
Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства, а приобретает пай. Право собственности на квартиру допускается оформить только после полной выплаты пая.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
- обращение в «Дом.РФ» с информацией о намерении создания ЖСК и предоставлением первичных сведений (тип застройки, примерное количество членов кооператива, желаемое расположение места строительства и т. д.);
- формирование списков граждан;
- направление в «Дом.РФ» ходатайства о предоставлении земельного участка;
- формирование земельного участка для целей дальнейшей передачи кооперативу;
- создание и регистрация ЖСК;
- предоставление в «Дом.РФ» заявления о передаче в безвозмездное пользование земельного участка;
- принятие «Дом.РФ» решения о передаче земельного участка кооперативу;
- подписание договора безвозмездного пользования земельным участком;
- строительство многоквартирных домов, домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, а также инженерной инфраструктуры в границах этих земельных участков;
- передача земельного участка и построенных объектов в собственность после ввода их в эксплуатацию.
С регистрацией права собственности на квартиру в ЖСК не следует затягивать. Велик риск того, что ЖСК ликвидируется или обанкротится, тогда процесс будет осложнен и займет немало времени. Также стоит отметить, что пайщик, не оформляющий квартиру в собственность, фактически лишается права распоряжаться своим жильем – продавать его, дарить, оставлять в наследство. Фактически наследование кооперативной квартиры которая не оформлена в собственность, невозможно, и это тоже стоит учитывать тем, кто до сих пор не озаботился оформлением соответствующих прав на свое жилье. Наследников пайщика ждет немало хлопот.
Еще один важный момент: пайщик не может также и прописаться в квартире на постоянной основе. До момента официальной регистрации права на кооперативную квартиру не отсчитывается срок давности владения жильем, что может быть важно, если владелец планирует освободить себя от уплаты НДС в случае продажи своей квартиры.
Как люди получали жилье
В СССР было несколько способов получить собственное жилье:
До шестидесятых годов самостоятельная постройка жилья на арендованных у государства участках была очень популярной. В населенных пунктах активно застраивались участки, но после принятия новых земельных законов ситуация поменялась. Участки предоставляли не всем желающим, а только многодетным семьям, заслуженным лицам или по блату.
Основным способом получения жилья с начала 60-х годов стала государственная аренда. С ней тоже не все было просто. Существовало две очереди распределения квартир – от предприятия или от горисполкома. В каждом из случаев люди получали жилье из резерва в порядке очереди. Получить исполкомовское жилье могли:
Ведомственное жилье давали работникам предприятий. Чаще всего молодые специалисты получали комнату в общежитии. После рождения первого ребенка они могли расширить жилплощадь до однокомнатной квартиры. Более просторное жилье удавалось получить за особые заслуги или при увеличении семьи. При выделении квартиры учитывалось наличие детей и их пол, количество квадратных метров полезной площади по месту прописки, семейное положение.
Бывали ситуации, когда люди оставались в неблагоустроенном жилье и не могли получить лучшее. Например, так случалось, если человек оставался без прописки по воле родственников. Без нее не брали на работу, а без трудоустройства не выделяли квадратные метры в аренду. Получить право на жилье было очень сложно. Легче всего было получить удобную квартиру тем, кто решил жить в небольшом развивающемся городе, и работающим на заводе, который образует этот населенный пункт.
Сколько стоил рубль в СССР
Впрочем, рынок недвижимости в СССР тоже был. Можно было быстро получить квартиру, правда, за деньги. В то время, по словам генерального директора агентства Tweed Ирины Могилатовой, существовало несколько схем приобретения жилья в Москве. Первая – это обмен с доплатой. Информацию искали в газете – бюллетене по обмену. Если квартира менялась на лучшую по площади или району, вносилась доплата. Допустим, комнаты меняли на однокомнатные квартиры, однокомнатные – на «двушки» и «трешки». Как в фильме «По семейным обстоятельствам», длинные цепочки по обмену просчитывали черные маклеры. Хотя, «де юро» это был обмен. Второй вариант быстро справить новоселье – купить кооперативное жилье.
1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям
Портал «Элитное.РУ» решил выяснить, сколько стоили квартиры на московском рынке жилья, если пересчитать цены в современных рублях. Для начала о методике расчета. По данным Росстата, в 1985 году средняя зарплата жителя нашей страны составляла 199 руб., а в прошлом году – 36 тыс. (то есть, соотношение советского рубля к нынешнему примерно 1 к 180).
Теперь посмотрим, как за прошедшее время изменились цены на продукты. Например, яблоки во времена СССР стоили порядка 20 коп. за килограмм, сегодня – около 40 руб. Соотношение получается 1:200. Килограмм «Краковской» колбасы продавался за 3,2 руб., в настоящее время эта колбаса стоит примерно 470 (1:147). Картошка в советских магазинах стоила по 12 коп. за килограмм, сегодня – около 20 руб. (1:166). Связь между уровнем зарплат и стоимостью продуктов просматривается. Поэтому остановимся на следующем соотношении: 1 советский рубль конца 70-х-начала 80-х годов прошлого века равен 180 современным рублям.
Виды жилищных кооперативов
Этот вид права допускал обладание собственностью ещё в Советстком Союзе, причём аналогов ему не было. В настоящее время его уникальность утратилась на фоне долевого участия в строительстве, приватизации, ипотечного кредитования.
В силу этого многообразия, правовые характеристики кооператива как юридического лица стали не понятны гражданам, не владеющим юридическими тонкостями в области недвижимости, так как их учреждения делятся на виды:
- ЖК и ЖСК (жилищно строительный кооператив) различаются по степени возникновения правовых отношений, которые начинаются на стадии строительства, как в случае с ЖСК или допускают вхождение в членство после возведения дома, и даже – после заселения, передавая вновь прибывшим лицам, пустующие помещения.
- Потребительская организация управления многоквартирным домом – способ управления кооперативом, возникает как юридическое лицо после сдачи дома в эксплуатацию.
- ЖНК – жилищно-накопительный кооператив. Он предусматривает допустимость получения квартир по выбору из нескольких, входящих в объединение, домов.
Договор ЖСК отличается установлением юридических норм, в соответствии с которыми взносы, на этапе строительства, увеличиваются на основании разнообразных причин, что оговаривается среди членов организации и принимается в связи со сложившейся индексацией.
Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода
Главная / Недвижимость / Приобретение недвижимости / Приватизация
Назад
Опубликовано: 28.01.2018
Время на чтение: 6 мин
Как узнать номер лицевого счета ЖКХ по адресу?
60
Право на проживание в кооперативной квартире есть у всех участников кооператива, но чтобы продать, обменять или передать по наследству такую квартиру, её необходимо приватизировать. Оформление прав на кооперативную жилплощадь возможно при соблюдении ряда условий.
- Понятие кооперативной квартиры
- Как приватизировать кооперативную квартиру? Список документов
- Порядок действий
Приватизация кооперативной квартиры
Юридическое понятие приватизации не распространяется на кооперативные квартиры. Приобретение права собственности на жилье осуществляется при подтверждении факта оплаты пая.
Справка берется из БТИ или правления жилищно-строительного кооператива (если он по-прежнему существует и был создан после введения в действие ЖК РФ).
При упразднении кооператива, созданного еще в советское время, за документами следует обращаться к его правопреемнику. Это может быть ТСЖ, но оно не всегда располагает сведениями об оплате пая. Тогда следует обращаться в Росреестр, местную администрацию и выяснять, куда были переданы архивные документы упраздненного строительного кооператива.
Информация о создании строительного кооператива, членах его участников может содержаться в архивных документах жилищного департамента или другой структуры в области жилищно-строительного контроля.
Кооперативная квартира: что это?
Кооперативная квартира представляет собой коллективное вложение в строительство жилого дома. Такие квартиры были тенденцией времен СССР и отличались тем, что участники могли вступить в кооперативное членство путем приобретения долей в строящемся доме. Главная особенность таких квартир — это паи, которые на современном языке означают взносы. Не стоит путать кооперативные многоквартирные дома с новостройками. На строительство таких жилых объектов вкладываются только будущие собственники. Все расходы вносят именно они и председатель кооператива.
Вложение происходило по схеме: будущие владельцы квартир вкладывали в строящийся дом до 50% от полной стоимости жилья, а после заселения выплачивали остаток паи как ипотеку, только без процентов.
Кооперативные квартиры не принадлежат государственным или муниципальным службам, а относятся строго каждому собственнику, кто вкладывал в строительство. Иными словами, кооперативные многоквартирные дома находятся в частной собственности, а значит, их с легкостью можно продавать, сдавать в аренду и покупать. Несмотря на это, существуют свои нюансы, которые нужно учитывать, чтобы продать кооперативную квартиру. На данный момент такое жилье не строят, так как в 2004 году был принят Федеральный закон о долевом строительстве.