Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кредит под залог права аренды недвижимости: нюансы, вызывающие споры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотечный займ представляет собой передачу конкретного недвижимого имущества собственником под залоговое обеспечение. Этот залог гарантирует кредитору, что клиент вернет кредит вовремя, а в случае его финансовой несостоятельности, банк сможет направить взыскание долга на заложенную недвижимость, реализовав ее на торгах с целью закрытия кредита.
Возможно ли осуществить передачу в залог арендного права на территорию?
Арендное право на участок может стать залогом согласно требованиям, указанным в ЗК РФ, ГК РФ и ФЗ №102. Передача в залог права аренды допускается только тогда, когда это совпадает с условиями договора, законодательством и желанием владельца.
Потребность предоставления права лизинга под обеспечение может возникнуть:
- При необходимости взять ипотечный кредит на приобретение недвижимого имущества. Довольно часто эта разновидность обеспечения применяется при покупке жилого помещения в еще строящихся домах. Когда заемщик станет владельцем квартиры, согласно полученному акту приема-передачи от компании-застройщика, именно эта недвижимость и будет выступать в роли нового залогового обеспечения.
- При личной потребности заемщика получить займ на постройку здания на арендованной территории. В этом случае арендное право считается предметом обеспечения до начала процесса строительства. После этого под залог ипотечного кредита передается строящееся здание.
- При необходимости взять кредитные средства в банковском учреждении на личные нужды под залоговое обеспечение.
Особенности передачи прав на землю под ипотеку
Все обязанности, связанные с лизинговыми соглашениями, накладываются на первичного нанимателя. Предусматривается, что правомочия и обязательства не могут быть переданы кредиторам или другим гражданам. В отношении залогового обеспечения используются основные положения и условия, свойственные ипотечному кредитованию. Если лицо прекращает вносить средства по кредитному соглашению, у банковской организации появляется возможность направить взыскание на тот предмет, что находится в залоге. Это говорит о том, что объект будет реализован в ходе торгов. Сделать это можно без согласия собственника. На банк накладывается обязанность относительно заключения соглашения цессии на правомочия аренды. В роли собственника может выступать гражданин или органы муниципалитета.
ВНИМАНИЕ !!! В законе №102 прописано, что передать в залог арендные права, отнесенные к землям, находящимся в собственности государства или муниципалитете, не допускается. Это связывается с тем, что на указанной категории наделов не допускается возведение жилых комплексов.
Для примера, это участок, который ранее был выделен для использования недвижимости торгового назначения. Данный объект не может рассматриваться в качестве залогового. Кроме того, стоит учесть, что устанавливается запрет относительно оформления займа ипотечного типа на надел, которым владеет орган государственной власти. Данное правило применяется к предметам, являющимися самостоятельным предметом залогового акта. На таком участке не располагается жилое строение. Также они могут быть конфискованы или иметь ограничения в правах.
Если гражданин получает заемные средства по ипотеке на права аренды, то это не может выступать причиной для прекращения действия соглашения лизинга. Кроме того, не возникает необходимости для формирования еще одного акта. Если говорить про арендные права со множественностью лиц, что подразумевает долевую часть надела, то в этом случае не может быть однозначного решения. Этот вариант событий предусматривает возникновение трудностей. Связываются они с установлением порядка относительно использования каждым из арендаторов своей части надела. Данная причина влияет на признание указанной разновидности сделок не соответствующими действительности. У процесса передачи прав аренды есть свои положительные и отрицательные моменты.
ВАЖНО !!! К плюсам относится то, что оформить ипотечное соглашение вправе лицо, не обладающее имуществом, которое можно реализовать за короткое время. Кроме того, не требуется искать средства для приобретения объекта, так как есть возможность оформления ипотечного кредитования. Для этого необходимо иметь статус арендатора.
Когда права аренды передаются под обеспечение, равно как и имущество недвижимого типа, расположенное на территории, то сформированное соглашение с банком не говорит о том, что не получится приобрести права на надел. Целью в данном случае выступает личное владение. Подобные вопросы не один раз рассматривались в судебных органах. Зачастую во время принятия решений судьи занимают позицию того, кто занял денежные средства.
Банковские организации не отказываются от оформления рассматриваемого типа договоров. Причиной тому выступает то, что им становится намного выгоднее такой вариант, так как переходит во владение заемщиков. Также можно выделить отрицательные моменты, присущие ипотечному кредиту. Данные аспекты касаются прав аренды на земли. Главным минусом можно назвать то, что заключаются подобные соглашения на непродолжительный срок. Он ограничивается временными рамками, связанными с действием соглашения аренды. Для примера, когда лизинговый договор составляется продолжительностью не более пяти лет, то у гражданина возникает обязанность на протяжении указанного срока в полной мере выплатить задолженность по кредиту. Говоря о стандартном процессе ипотеки, стоит отметить, что сроки могут растягиваться на 20-30 лет.
ВНИМАНИЕ !!! Это дает возможность гражданину совершить все платежи по кредиту и не вызывать нехватку средств в семье. Если лицо предлагает заложить арендные права, то под них могут предоставить небольшие суммы. Они равны примерно половине стоимости арендных платежей. Часто у граждан возникают сложности с тем, что приходится оплачивать несколько раз выезд оценщика на участок.
Это необходимо для определения ликвидности. Если провести сравнение со странами Америки и Европы, то указанный тип кредитов в нашей стране может предоставляться только несколькими банками. Указанный момент в значительной степени накладывает ограничение на возможности заемщиков. Это в результате приводит к тому, что он оформляет ипотеку. Условия для лица не выгодны.
Связывается с тем, что изначально возникает сложность с определением суммы арендных платежей. По указанной причине многие банки предпочитают не рисковать и не использовать указанный способ обеспечения. Они не получают гарантию того, что произойдет полное перекрытие задолженности при продаже объекта залога. Права аренды на конкретно взятый земельный надел получают меньший показатель ликвидности, если сравнивать с объектами недвижимости. Причин на то несколько. Они отражены выше.
Ипотека под залог права аренды выдается достаточно редко, зачастую, только крупными банками. Все дело в том, что оценить ликвидность такого имущества сложно. Для того чтобы воспользоваться таким кредитным продуктом, можно следовать следующему пошаговому алгоритму действий:
- подаем заявление и пакет документов в банк;
- кредитная организация оценивает заемщика, а также объект, который выступает залогом и принимает соответствующее решение;
- в случае одобрения кредитного продукта, стороны заключают ипотечный договор;
- заемщик предоставляет право аренды земельного участка в залог, что регистрируется в государственных органах;
- в случае исполнения финансовых обязательств в полном объеме, земельный объект освобождается от обременений.
- Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
- Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
- Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
- Заключение договора.
- Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
- Получение кредитных средств.
После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.
Проблемы с залогом участков в общей долевой собственности
Итак, как же быть, если вы являетесь арендатором земельного участка по договору аренды, пытаетесь передать в залог права аренды, но встречаете усердное сопротивление.
Заставьте возражателей внимательно читать закон – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Почему именно этот закон? Да потому что весь камень преткновения именно в этом законе, а если быть точным, то в абзаце 1 п. 1.1 части 1 статьи 62:
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка, с согласия собственника земельного участка.
Что кредиторы, которым вы предлагаете в качестве обеспечительной меры арендные права, что Росреестр (при принятии решения о государственной регистрации залога права аренды), ссылаясь на вышеуказанный абзац ФЗ, требуют предоставлять письменное согласие участников общей долевой собственности на передачу арендных прав в залог. Но законно ли это?
Нам кажется, что нет! Обратите внимание, что в законе об ипотеке предметно сказано не только об отношениях сторон, но и о другом — крайне важном моменте. Речь идет о согласии собственниКА, а не собственникОВ. Ведь в абзаце втором того же пункта, законодатель пишет об этом открытым текстом.
Залог права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем со спецификой владения земельным участком – на праве общей долевой собственности, регулируется п. 8 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого:
«…в пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав на земельный участок в залог, согласие участников долевой собственности на этот участок не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное».
Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что заложить банку можно любое недвижимое имущество гражданина, на которое у него имеются зарегистрированные права. Если кредитуемое лицо своевременно не погасит кредитный долг, то банк вправе присвоить себе заложенное имущество для дальнейшей его реализации и возврата своих средств.
Под залог подпадает имущество, участвующее в допускаемом законодательством обороте:
- жилые помещения, их выделенные части;
- сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
- садовые дома, гаражи;
- участки земли;
- машино-места;
- воздушные и морские суда.
Если имущество находится во владении по арендному договору, то ипотечные правила распространяются на право аренды. Использование этого права как обеспечение не противоречит арендным отношениям и также не запрещено законом. При договоре с ипотекой оно выступает гарантом возврата средств кредитору. При неисполнении обязательств по кредиту продажа происходит по договору переуступки прав.
Порядок получения кредитных средств
Оформление займов кредитными организациями, работающими с залоговым правом, происходит по следующей схеме:
- Выбор программы кредитования. Банк предлагает линейку продуктов, из которых клиент выбирает подходящую по срокам, ставкам, иным условиям программу.
- Предварительное одобрение займа. Происходит изучение предоставленных клиентом документов, оценка его платежеспособности, осмотр участка оценщиком. Может понадобиться проведение арендатором межевания.
- Письменное согласование предстоящей сделки с арендодателем, собственником, направление извещения об этом – в зависимости от вида собственника, действующего периода аренды и иных факторов.
- Получение согласия от других собственников, арендаторов – при залоге права на долю участка.
- Заключение кредитного договора – если условия выделения кредитных средств, способ обеспечения подходят обеим сторонам.
- Государственная регистрация сделки в Росреестре. Без нее договор считается недействительным.
После того, как кредит будет выплачен, обременение права аренды необходимо снять. Для этого заемщик получает от банка справку об отсутствии задолженности и предоставляет ее в Росреестр.
Заключение договора с банком
Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.
Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.
Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.
Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.
Программные продукты ипотечного кредитования банковских организаций
При кредитовании банковские организации нуждаются в гарантированном залоге, обеспечивающем беспрепятственное возвращение выделенных денежных ресурсов в требуемый временной отрезок.
Залоговая формулировка в виде права арендования земельной площади не во всех обстоятельствах устраивает банки, так как существуют затруднения, вызванные объективными обстоятельствами, в определении реальной стоимости и ликвидности реализации аренды земли (как проводят оценку права аренды ЗУ и как выглядит ее отчет узнаете тут) . Ипотека указанного плана осуществляется в масштабных банках и организациях, специализирующихся на ипотеке.
Как правило, ипотека арендного права на землю представляет собой составную часть программного продукта ипотечного кредитования под залог недвижимости, числящейся в собственности.
В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.
В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе. Залог одной земли без здания не допускается.
Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.
Отношение банков к залогу права аренды
В целом право аренды земли является не слишком привлекательным для кредитных учреждений активом. Причина в том, что арендные права на участки куда менее ликвидны, нежели непосредственно сами участки либо иная недвижимость (квартиры, жилые дома). Также определенные затруднения возникают при установлении действительной стоимости подобных прав. В итоге в данном случае возврат средств гарантирован в куда меньшей степени, нежели в случае, когда заложена сама недвижимость.
Поскольку аренда земли — очень распространенное явление, весьма многие арендаторы готовы закладывать имеющиеся у них права, с учетом того что это разрешено законодательством. Однако очевидно, что данное направление по значимости никак не может сравниться со стандартной ипотекой.
В результате право аренды на землю готовы принять в залог прежде всего крупные банковские учреждения, а также специализированные организации, занимающиеся ипотекой.
Особенности ипотеки при залоге права аренды участка
Существуют следующие нюансы, связанные с залогом арендных прав на земельный надел:
- Кредит на практике будет выдан на весьма короткий срок, соответствующий остающемуся периоду арендного договора. В частности если срок последнего составляет пять лет, то в подобном случае должнику потребуется выплатить как тело ипотечного долга, так и проценты по нему в течение именно этого периода. Разумеется, это существенно отличается от стандартной ипотеке, где длительность погашения кредита может быть несколько десятилетий;
- Размер самого кредита будет достаточно невелик, он будет составлять не более 50–70% от совокупной арендной платы;
- При запросе на получение подобного кредита заемщику часто предлагается оплатить выезд на земельный участок оценщика, последний определит степень его ликвидности;
- Так как в отечественной практике далеко не все банки, но лишь наиболее крупные предлагают кредитные продукты, в которых залогом выступало бы право аренды, условия для самого заемщика окажутся не слишком благоприятными.
- Вследствие пониженной ликвидности данной разновидности залога перед стандартной недвижимостью предлагаемый процент по ипотеке превосходит взимаемый в общем случае.
Когда возможно передать в залог право на аренду
Главные принципы, на основе которых такая возможность допускается:
- право заложить арендное соглашение упоминается в самом договоре;
- случай находится в рамках действующих законов;
- владелец надела согласен с передачей в залог права аренды.
Юридическая процедура может обеспечить:
- процедуру ипотечного кредитования, то есть, займа на покупку недвижимости, в том числе, в строящемся доме. Когда квартира будет сдана с оформлением на собственника акта-приёма-передачи, она станет новым залоговым гарантом;
- если заёмщик имеет в планах построить здание на том участке, права на аренду которого планируется заложить. До начала строительства арендное право может выступать гарантом сделки, после – обеспечение переходит на строящийся дом;
- если гражданин хочет стать взять потребительский кредит, который должен быть подкреплён залогом.
- Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
- Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
- Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
- Заключение договора.
- Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
- Получение кредитных средств.
После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.