Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Модуль 2. Разработка и реализация инвестиционно-строительных проектов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов недвижимости являются целенаправленной деятельностью – проектом – управлять которой следует согласно принципам управления проектами. Вместе с тем и на предприятиях, не ориентированных на проекты (например, заводах), время от времени может появляться потребность в осуществлении различных строительных проектов, например, в проекте строительства нового или ремонта существующего цеха.
Инвестиционно-строительный проект (ИСП) представляет собой систему действий, документов и правоотношений, связанных с привлечением и вложением средств в строительство, реконструкцию и эксплуатацию объекта с целью получения прибыли.
Заказчик может заниматься управлением на всех стадиях предпроектных, проектных, строительных работ и оформлением документации самостоятельно, либо поручить эту деятельность профессиональным специалистам – техническому заказчику.
Инжиниринг является неотъемлемой частью инвестиционно-строительного процесса, представляя из себя профессиональную предпринимательскую деятельность по предоставлению заказчикам комплексных инженерных услуг, включающих моделирование технологических процессов, проектирование зданий и сооружений, подготовку, обеспечение и техническое сопровождение процесса строительства, надзор за возведением, монтажом, пусконаладкой и эксплуатацией промышленных и хозяйственных объектов. Основной задачей инжиниринга в инвестиционно-строительной сфере является получение оптимальных результатов от капиталовложений на основе использования современных научных подходов.
Рекомендации по формированию контрактной модели проекта
Прежде чем сформулировать технологичные, пригодные для аналитической работы проектных менеджеров, рекомендации по формированию контрактной модели инвестиционно-строительного проекта, попробуем быстро пробежаться по основным, влияющим на их формат, факторам:
- Любой инвестиционно-строительный проект надо научиться рассматривать с позиции Инвестиционно-строительного Процесса (Рис.1). Если привести грубую аналогию, то бесполезно учить маршрут проезда из одной точки Москвы в другую, не взглянув на карту Москвы вообще. ИСП – это и есть глобальная карта, которая позволяет увидеть место каждого участника в общем процессе;
- Инжиниринг и формулы инжиниринга (Рис.14.). Как уже было отмечено, инжиниринг является неотъемлемой часть каждого этапа ИСП, и та сторона, Заказчик или Исполнитель, которая владеет инжиниринговыми компетенциями этапа – становится активным драйвером этого этапа. Инжиниринговая компетенция может находиться как внутри Заказчика (инсорсинговый инжиниринг), включая его корпоративный структуры, так и вне структуры Заказчика (аутсорсинговый инжиниринг). За внешний инжиниринг Заказчик платит не только добавленную стоимость владельца соответствующей компетенции, но и оплачивает работу любого эксперта по согласованию результат работы внешнего инжиниринга;
- Классификация Заказчиков (Рис.19). Классификация Заказчиков является первым фильтром для понимания состава Сводной контрактной модели, т.е. понимания ключевых правил и коммуникаций в данном проекте. Разумеется, в каждом проекте есть свои тонкости и особые отношения между всеми участниками, учитывающими не только коллективные компетенции сторон, но и творческие способности отдельных руководителей и менеджеров проекта. Даже один человек в той или иной команде может перетащить на себя инжиниринговую функцию конкретного этапа ИСП, хотя по типу Заказчика – это была совершенно не его задача. На основании базовой конструкции контрактной модели в соответствие с типом Заказчика, строится конкретная модель с выбором формулы инжиниринга для каждого этапа в конкретном проекте. Рис.74;
Что такое — Управление инвестиционно-строительными проектами?
Повышение эффективности управления инвестиционным и строительным процессами является предметом исследования ученых и практиков на протяжении многих лет. Решение данной проблемы имеет важное народнохозяйственное значение. Кроме того, развитие управления инвестиционно-строительными проектами создает стимулы для дальнейшего совершенствования теории управления проектами в других отраслях и сферах деятельности (инновационной, компьютерной, машиностроительной).
Распространенность ИСП во всем мире предъявляет повышенные требования к знаниям по управлению ими. К инвестиционно-строительным проектам можно отнести строительство зданий, дорог, мостов, жилых домов, театров, парков, стадионов, аэропортов, заводов, фабрик, космодромов и многих других объектов.
Таким образом, мы подошли к необходимости более четкого определения инвестиционно-строительного проекта. Инвестиционно-строительный проект (ИСП) – это проект, предусматривающий реализацию полного цикла вложений и инвестиций в строительство объекта (от начального вложения капиталов до достижения целей инвестиций и завершения предусмотренных проектом работ).
Понятие и значение проектов. Принципы и нормы проектирования объектов
Проектирование является необходимой подготовительной стадией строительства. Для того, чтобы построить какой-либо объект (предприятие, здание, сооружение), необходимо сначала его спроектировать. Действующее законодательство запрещает начинать строительство без проектной документации, утвержденной в установленном порядке. От качества проектов во многом зависит эффективность капитальных вложений и застройки городов и поселков. Что такое проект? Есть ряд определений проекта в зависимости от их назначения.
Проект — замысел, идея, образ, воплощенные в форму описания, расчетов, чертежей, раскрывающих сущность замысла и возможность его практической реализации.
Проект экономический — программа действий, мер по осуществлению конкретного социально-экономического замысла, например, по освоению добычи полезных ископаемых, обновлению производства, выпуску новых товаров.
Проект строительный, технический — образ намеченного к созданию объекта, представленный в виде комплекса чертежей, схем расчетов, обоснований, архитектурно-планировочной и сметной документации.
Как видно, проектом на объект капитального строительства называют комплекс чертежей, схем, расчетов, обоснований, архитектурно-планировочной и сметной документации и, добавим, также пояснительной записки.
Чертежи проекта — представляют собой графическое изображение зданий, сооружений и отдельных их частей, а также планировки с указанием расположения основного оборудования, схем электроснабжения и др. С помощью чертежей проекта изображаются основные параметры объекта (размер и геометрическая форма зданий, их этажность, внутренняя планировка и др.).
Смета — документ, на основе которого определяются стоимость строительства и размер финансирования стройки, а также осуществляются расчеты между заказчиком и подрядчиком, т.е. смета выражает цену за готовую строительную продукцию.
Расчеты — сопровождаются пояснительными записками, которые позволяют получить ясное представление об объекте, его отдельных частях и принятых решениях.
Проектная документация указывает стоимость строительства объекта, затраты трудовых и материальных ресурсов для осуществления намеченного строительства. С этой целью в проектах определяются потребность в металле, железобетоне, строительных материалах и оборудовании, а также затраты труда и продолжительность строительства. Таким образом, в проектах и сметах определяются общегосударственные технические требования к качеству объектов (включая прочность и долговечность конструкций, архитектурно-художественный облик), стоимость и другие технико-экономические показатели. На основе проектов организуется работа по сооружению объектов. Поэтому строительство без проектов и смет не допускается. По признаку использования проекты подразделяются на два вида: индивидуальные и типовые.
Индивидуальные проекты разрабатываются обычно для разового применения. По индивидуальным проектам возводят объекты уникальных зданий и сооружений. Повторно используются индивидуальные проекты экономически целесообразных проектных решений объектов строительства немассового назначения.
Типовые проекты — разрабатываются для многократного их использования в строительстве объектов массового назначения. При этом создается фонд проектной документации для капитального строительства. Типовое проектирование предусматривает технические решения, обеспечивающие возможность эффективного использования капитальных вложений, широкого внедрения индустриальных методов строительства и достижения высоких эксплуатационных качеств зданий, сооружений, предприятий. Типовое проектирование сокращает сроки разработки проектов и удешевляет их. Одновременно улучшается качество проектирования. Ошибки первоначального проекта обнаруживаются уже при первом его применении, что дает возможность избежать в дальнейшем этих ошибок. Типовое проектирование является важнейшим средством обеспечения единой технической политики в капитальном строительстве. Благодаря типовому проектированию можно широко использовать типовые детали, изготавливаемые при массовом производстве. Это ускоряет строительство и снижает затраты на сооружение зданий и предприятий.
Значение проектов заключается в следующем:
1. Проект является основным документом, по которому осуществляется организация строительства зданий, пред приятий, сооружений и других объектов. Проекты (типовые и индивидуальные) всегда составляются до начала строительных работ. Поэтому они являются основой организации и планирования строительства.
2. Проектирование оказывает существенное влияние на развитие технического прогресса отрасли. При разработке проектов предприятий максимально используются достижения науки и техники. Проектирование является, по существу, тем звеном технического прогресса, которое связывает науку с производством, так как через проекты реализуются научные исследования и достижения в области технического и социального прогресса, что позволяет получить высокий экономический эффект.
3. В проекте можно получить ответ на вопросы: какое нужно оборудование, сколько требуется металла, железобетона, лесоматериалов, труб и других строительных материалов, деталей, конструкций, знание о которых необходимо для обеспечения строительного производства.
4. Проект и смета являются документами, на основе которых осуществляются финансирование и кредитование строительства объектов на весь период их сооружения.
5. Проект предназначается для производства по нему строительных и монтажных работ.
Задание на проектирование объектов
Задание на проектирование объектов производственного назначения разрабатывает заказчик (застройщик) и предъявляет его проектной организации. В соответствии с Инструкцией о порядке разработки, составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП П-01-95 рекомендуются следующие формы заданий на проектирование объектов. Задание на проектирование составляется с учетом отраслевой специфики и вида строительства.
В целях сокращения времени и затрат на изыскания вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации исходные материалы:
– обоснование инвестиций строительства данного объекта;
– решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;
– акт выбора земельного участка для строительства и прилагаемые к акту материалы;
– архитектурно-планировочное задание;
– технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения водой, электричеством, теплом, инженерным сетям и коммуникациям;
– сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;
– исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;
– необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытно-конструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;
– материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов власти местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;
– имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;
– условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемно-транспортных машин и механизмов, мест складирования строительных материалов.
Вместе с заданием на проектирование заказчик передает проектной организации следующие документы и материалы (согласно рекомендациям СниП):
– обоснование инвестиций в строительство данного объекта;
– решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;
– имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства;
– имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;
– материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям;
– сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;
– решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;
– данные по виду топлива;
– технические условия на присоединение к внешним инженерным сетям и коммуникациям;
– другие материалы, предусмотренные договором на выполнение проектных работ.
Изучите условия договора
Прежде всего, инвестор должен выяснить, может ли этот проект заинтересовать других вкладчиков. Отсутствие таковых сигнализируют о некомпетентности застройщика.
Изучение условий договора должно производиться в присутствии независимого юриста. Эта мера потребует дополнительных вливаний, но они окупятся сполна.
С особым внимание инвестор должен изучить пункты договора, касающиеся:
- валюты и курсов ее пересчета, а также оценки валютных рисков;
- стоимости одного квадратного метра и всего объекта (является ли стоимость постоянной или может изменяться);
- размера первоначального взноса и графика вливаний;
- даты сдачи строительного объекта;
- условий и сроков получения документации, устанавливающей права;
- условий страхования и наложения штрафных санкций;
- условий расторжения договора и включения форс-мажорных обстоятельств.
Популярные риски и как их избежать
Про рискованность сделок с недвижимостью говорится постоянно. Самые популярные проблемы, периодически возникающие в этой отрасли:
- Низкий приток средств, замораживающий или серьезно замедляющий ход работ. На весь период возведения денежные средства оказываются недоступными. Большие сроки могут так же, как и в случае с банковскими депозитами или хранением денег «под подушкой», обесценить капиталы.
- Просчеты застройщика и менеджеров компаний при оценке ликвидности проекта. С проблемами сталкиваются, как правило, инвесторы мелких подрядчиков, не проектирующих целые районы и жилищные комплексы.
- Банкротство девелоперских компаний и подрядчиков, оборачивающиеся для вкладчиков многолетними судебными тяжбами и потерями.
- Откровенное мошенничество от руководства компаний-застройщиков. Создание дочерних организаций-однодневок для вывода средств и уклонение от ответственности.
Избежать расходов и предупредить риски инвестиций в строительство могут только расчет и здравый смысл. Большие объемы вложений диктуют серьезный подход к вопросу: предварительные консультации с 2-3 экспертами, иммунитет к рекламным обещаниям и заманчивым предложениям компаниям с сомнительными биографиями, личный осмотр объекта строительства до заключения договора и проверку всех документов на юридическую чистоплотность.
Способы привлечения инвестиций
Для осуществления строительных проектов всегда требуются финансовые вложения, поэтому привлечение инвестиций в строительство – достаточно важный и актуальный вопрос для многих застройщиков. Чтобы успешно собрать необходимую сумму, есть смысл выяснить, какие способы привлечения капиталовложений существуют на сегодняшний день.
Выделяют два основных способа инвестирования в строительство: привлечение капитала инвесторов (физлиц и юридических организаций) или банковское финансирование.
И в первом, и во втором случаях потребуется предоставление развернутого бизнес-плана проекта застройки, в котором должны быть указаны все выгоды и плюсы инвестирования. Акцент следует делать на высокой прибыльности и минимальном сроке окупаемости проекта. Это заинтересует потенциальных инвесторов.
Привлечение инвестиций путем поиска вкладчиков, подразумевает проведение следующей работы:
- отбор потенциальных инвесторов, исходя из заявленных условий;
- подготовка детального предложения инвестирования в строительство;
- разработка бизнес-плана;
- подготовка информации о прибыли и сроках окупаемости. Иногда компания-застройщик предоставляет обоснование инвестиций в строительство. В обоснование включены все материалы по проекту, характеризирующие финансовую, экономическую, техническую и коммерческую целесообразность капиталовложения. Подготовка обоснования проводится в соответствии с приказом №877 ГТК РФ от 26.09.2000 года «Об утверждении правил проведения экспертизы и утверждении проектов строительства».
Банковские средства или проектное финансирование строительства, по сути, является кредитом, однако, предмет залога это не имущество, а будущая прибыль, полученная в результате сдачи готового жилья в эксплуатацию. Такой способ привлечения денег выгоден для строительных компаний, поскольку банк берет на себя до 70% всех, возникающих в ходе строительства, расходов. Кроме того, банковские учреждения (в отличие от частных инвесторов) кредитуют и «молодые» строительные компании, которые только начали свою деятельность.
Привлечение капитала путем получения банковского кредита, требует от заемщика убедительных доказательств быстрой окупаемости проекта (например, застройщик может предоставить список будущих покупателей квартир, если речь идет о возведении многоэтажки).
Любой из вариантов поиска инвесторов, предполагает предоставление таких документов:
- бизнес-плана;
- инвестиционного предложения;
- технико-экономического обоснования (ТЭО) на данную постройку;
- расчета срока окупаемости проекта.
Отличительные черты капитального строительства
В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:
- строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
- производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
- производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
- глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.
Сущность и виды инвестиционных рисков
Инвестиционные риски — это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:
- системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
- несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
- инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.
Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:
- Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
- Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
- Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.
Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.
До скорого!
Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство
Здесь уже оценивается более узкая специфика ниши. То есть строительство – широкая ниша, дома под ключ в … области – более узкая.
Именно идею этой узкой специализации оценивают инвесторы. Из-за того, что они когда-то прошли подобный путь, эти люди знают, какие подводные камни встретятся на пути, и насколько легко будет взять свой рынок. Этот этап самый субъективный, и сводится к тому «много возможностей» или «все занято».
Кредитование инвестиционных проектов – достаточно тонкий и щепетильный вопрос. Все это связано с банками, которые даже после окончания сильного периода кризиса в России, недостаточно доверяют начинающим предпринимателям.
Инвестиционное кредитование – долгосрочное вложение денежных средств. По факту это вливание большой суммы денежных средств на длительный срок в уже действующее предприятие.
Банки с охотой идут на такие вложения только потому, что работающие предприятия уже показали свои результаты и их поведение проще спрогнозировать. Тем более это уже простая и объезженная схема – проанализировать по своим схемам финансовую устойчивость компании, просчитать основные показатели и если они больше требуемых единиц – выдать кредит.
Что касается рисков, то в данном случае они минимальны. Кредитные организации проводят анализ заемщика на основе его показателей за отчетные периоды и формируют оценку его финансового состояния на многие годы вперед. Также в случае невыплаты, кредитор будет претендовать на долю предприятия, что тоже существенно понижает риски.
Следовательно, если риски по выдаче денежных средств низкие – то процент будет заметно ниже.
Целевое использование таких кредитов: покупка основных средств, модернизация производства, модернизация производства и т. д.
Инвестиционный проект можно определить как совокупность взаимозависимых действий, предпринимаемых для достижения определенных экономических, финансовых и других целей. Это самое точное понятие.
Потому что инвестиционный проект включает кучу компонентов, таких как цели инвестирования, расходы, источники финансирования, критерии и методы оценки эффективности и рисков для участников, а также поэтапный план реализации.
В широком понимании участниками инвестиционного проекта можно считать всех, кто прямо или косвенно заинтересован в его реализации.
Ключевая роль в любом проекте принадлежит таким персонажам, как:
- Автор. Проще говоря, тот, кто все придумал. Автор инвестиционной идеи не всегда бывает ее непосредственным инициатором, но это уже детали.
- Заказчик. Тот, кто заказывает и оплачивает (со своего кармана или привлекая средства других инвесторов) весь инвестиционный банкет.
- Инвестор. Чтобы построить бизнес, нужны деньги. О финансировании может беспокоиться как сам автор со своей командой, так и заказчик/руководитель проекта.
- Исполнители. Это группа лиц, которые непосредственно реализуют инвестиционный проект. Их цели могут не иметь ничего общего с целями проекта. Например, наемные менеджеры и другой персонал заинтересован только в зарплате и карьерных ожиданиях.
- Потребители. Это люди, которые будут пользоваться товарами/услугами, полученными в результате реализации проекта. Спрос с их стороны определяет успешность начинаний.
Другие участники проекта не настолько значительны, чтобы вносить их в список «заинтересованных сторон», но они тоже влияют на результаты. Так, может потребоваться лицензирование со стороны местных властей, результат которого не всегда предсказуем. В общем, достаточно места для подводных камней.
Страхование и другие способы минимизации рисков
Деньги — нестабильная величина. Их можно лишиться, даже если никуда не вкладывать, например, вследствие инфляции. Помимо этого есть масса других способов потерять свой капитал. Выход — защитить свои вложения с помощью их страхования.
Особенности и порядок страхования вложений в строительство:
- Перед заключением договора страхования выполняют экспертизу всех объектов, на которых будет проводиться строительство. Страховые агенты должны оценить вероятность наступления страхового случая на основе проведённого исследования.
- После экспертизы инвестор выбирает страховую компанию для заключения договора. Чтобы выбрать подходящую организацию, инвестору полезно проверить претендентов на наличие лицензий для страхования инвестиционной деятельности.
| № | Наименование (описание) | Сумма инвестиций, млрд руб. |
|---|---|---|
| 1 | «Восток Ойл» | |
| Топливно-энергетический комплекс, Красноярский край | ||
| 10 000 | ||
| 2 | Строительство и развитие завода по сжижению природного газа «Ямал СПГ» | |
| Промышленность, Ямало-Ненецкий автономный округ | ||
| 2 000 | ||
| 3 | Строительство завода по сжижению природного газа «Арктик СПГ-2» | |
| Промышленность, Ямало-Ненецкий автономный округ | ||
| 1 575 | ||
| 4 | Программа комплексного освоения месторождений Северного Каспия | |
| Топливно-энергетический комплекс, Астраханская область | ||
| 1 524 | ||
| 5 | Восточная газовая программа | |
| Топливно-энергетический комплекс, регионы ДФО | ||
| 1 300 | ||
| Итого: 16 399 |
Интернет произвел революцию в мире инвестиций, позволив практически любому воплотить в жизнь свои идеи, имея под руками только компьютер. Многие разработчики работают над своими инвестиционными проектами, не задумываясь над критическими вопросами: «Как этот продукт будет приносить прибыль?
Как я смогу заставить этот продукт давать больше денег? Как я могу сделать этот продукт дешевле и продать дороже? Как я буду убеждать инвестора вложиться в разработку этого продукта?»
Звучит как простые вопросы, но если вы не можете дать инвесторам убедительные ответ, подкрепленный расчетами, они никогда не раскошелятся. Рисков и подводных камней хватает.
Так что будьте готовы, что реализация своего инвестиционного проекта принесет в процессе столько «удовольствия», что работа на дядю за среднюю зарплатку покажется не такой уже и плохой. И не жалуйтесь потом, что вас не предупредили.