Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое территориальная зона земельного участка и как её изменить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Возведение новых объектов капитального строительства (ОКС) сопряжено с соблюдением требований градостроительного регламента, установленного для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок (ЗУ), где будет строиться ОКС.

Территориальные зоны и функциональные зоныПравить

Порядок решения вопроса об изменнии ВРИ ЗУ зависит от ряда обстоятельств:

• действуют или нет в муниципалитете ПЗЗ
• установлены или нет градостроительные регламенты
• в какой группе видов использования, указанных в Выписке из ПЗЗ, ГПЗУ или в плане зонирования, окажется планируемое использование участка:
  в составе основных ВРИВ составе условно разрешённых видов
• в составе основных ВРИ
• В составе условно разрешённых видов

Изменение ВРИ будет производиться простым образом, без дополнительных согласований, когда ПЗЗ утверждены, градрегламенты установлены, вид использования участка «попадает» в основную группу ВРИ и соответствует наименованию в Классификаторе. Нужно лишь подать заявление в кадастровую палату или в МФЦ.

В случаях, когда выбранный ВРИ входит в состав условно разрешённых видов использования, для его присвоения будут проводиться общественные/публичные слушания (статья 39 ГрК РФ).

Слушания организуются комиссией ПЗЗ, действующей в муниципальном образовании, – после получения заявления от собственника/правообладателя участка, подготовившего и приложившего к обращению необходимые материалы.

В слушаниях принимают участие жители поселения. Они высказывают свои соображения относительно изменения ВРИ. Не исключено, что присвоение участку нового ВРИ может быть отклонено большинством голосов участников слушаний.

Итог слушаний – подготовка протокола, в котором изложена позиция участников в виде результатов голосования по изменению ВРИ ЗУ. Этот документ направляется главе администрации – для принятия решения:

• или об установлении соответствия испрашиваемого ВРИ виду использования по Классификатору и присвоении ЗУ нового ВРИ
• или об отказе в установлении испрашиваемого ВРИ ЗУ

Постановление главы администрации о присвоении ЗУ испрашиваемого ВРИ служит для Росресстра правовой основой для внесения новых сведения об участке.

Виды разрешенного использования

Разрешенное использование земельного участка регламентирует, как можно использовать землю и что на ней можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Земля на территории муниципальных образований поделена на территориальные зоны. Для каждой из них местные власти устанавливают виды разрешенного использования земельных участков, объекты недвижимости, которые на них можно строить, а также их параметры по высоте и размеру, пояснили в Росреестре.

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, исходя из исторически сложившихся условий использования территории. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ могут быть выбраны правообладателями земли самостоятельно, какие — после получения разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра. На его основании муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Виды разрешенного использования для строительства дома

Для возведения индивидуального жилого дома подойдут следующие виды разрешенного использования земли:

• 2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• 2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но также производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
• 13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Здесь можно строить и дома — жилые и садовые.

Если у вашего участка основной ВРИ 13. 1 «Ведение огородничества», то на нем нельзя строить жилой или садовый дом. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Не стоит путать данный вид с 13. 2 «Ведение садоводства», где строительство жилого дома допускается, пояснили в Росреестре.

Аналогичная ситуация с ВРИ 1. 16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства. При этом ВРИ 2. 2 «Для ведения личного подсобного хозяйства» такое строительство разрешает. Но если вид разрешенного использования вашего земельного участка не соответствует обозначенным выше, то, чтобы построить на нем жилой или садовый дом, потребуется изменить ВРИ.

Какие территориальные зоны существуют в населенных пунктах?

Помимо основных зон имеется несколько дополнительных или вспомогательных. Так в жилой категории выделяют несколько подкатегорий, регулирующих размещение определенных видов недвижимости. Всего можно выделить такие варианты, как:

• общественно-деловая территория – подходит для строительства социальных и коммерческих объектов;
• жилая зона – отдельно стоящие дома для одной семьи, многоквартирные здания различной этажности и обслуживающие предприятия;
• рекреационные зоны – их используют для создания парков, скверов, водохранилищ и т.д.;
• зона для инженерной и транспортной инфраструктуры – подходит для прокладки дорог, коммуникаций и прочих видов деятельности.

Какие выделяют территориальные зоны?

Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах.

Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице.

Ж	Жилая	Здесь можно возводить индивидуальные жилые, малоэтажные, блоковые и многоэтажные дома. Также в этой территориальной зоне разрешено строительство вспомогательных объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру. Речь о ДОУ, школах, коммунальных предприятиях, поликлиниках, больницах, аптеках, парках, скверах, продуктовых магазинах и т.д. У этой территориальной зоны большое количество подзон. Например, Ж-1 предназначена для малоэтажной застройки, Ж-2 — для мало- и среднеэтажных домов, Ж-3 — для смешанной застройки домами высотой не более 5 этажей.
Д	Общественно-деловая	Подходит для размещения любых коммерческих и социальных объектов.
П	Производственная	В этой зоне размещают производственные, коммунальные, складские предприятия. Также разрешено строительство социальных объектов, коммерческой недвижимости.
И, Т	Инженерной/транспортной инфраструктуры	Необходима для объектов инженерной, транспортной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, а также обслуживающих их объектов.
Р	Рекреационная	Нужна для размещения скверов, парков, спортивных комплексов, объектов отдыха и туризма.
С	Сельскохозяйственная	Подходит для пастбищ, садов, дачных хозяйств.
К/К3	Специального назначения/военные/режимные территории	Здесь организуют кладбища, строят мусоросжигательные заводы, размещают военные объекты, тюрьмы и т.д.

Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки.

Как узнать в какой территориальной зоне находится земельный участок

Продавец, который выставляет участок, обмануть покупателя в отношении вида разрешенного использования земли не сможет. Ведь данные имеются в открытом доступе. Поэтому каждый гражданин при соблюдении определенного алгоритма сможет ознакомиться с ними.

Инфо Категории земель в РФ Законодательством России были введены определенные виды разрешенного использования земельных участков. Деление проводится на основании документа, предусматривающего варианты применения наделов.
Важно Все территории имеют соответствующее целевое назначение. Виды являются одной из составляющих категорий земель страны.

Последние включают в себя: Конкретный участок может быть отнесен к категории самим собственником. Виды определяет градостроительный регламент. В момент строительства важно сразу конкретизировать вид.

Как узнать территориальную зону земельного участка

Для того чтобы узнать, к какой территориальной зоне отнесен земельный участок, можно воспользоваться несколькими вариантами:

1. Найти градостроительный план муниципального образования. Территориальные зоны, которые выделены в поселении, должны обозначаться на картах градостроительного зонирования.
2. Подать официальный запрос в Росреестр для получения необходимой информации. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ведомства либо в МФЦ.
3. Найти информацию на публичной кадастровой карте от Росреестра, которая общедоступна всем заинтересованным лицам.

Рассмотрим последний вариант более подробно, так он позволяет получить нужные сведения не выходя из дома. Для того, чтобы узнать территориальную зону участка, требуется:

1. Открыть публичную кадастровую карту, расположенную по адресу
2. В поисковой строке прописать кадастровый номер или адрес земельного участка.
3. На карте появятся официальные границы земельного участка на фоне остальных объектов недвижимости.
4. Для того, чтобы узнать территориальную зону, требуется в левом верхнем углу поисковой строки изменить критерий поиска с «участки» на «территориальные зоны», а затем кликнуть в пределах границ земельного участка.
5. В специальном информационном окне появятся сведения о территориальной зоне, в которой находится участок, а также ее код (например, ж – жилая).

Как узнать вид зонирования земельного участка

Чтобы узнать, в какой функциональной зоне расположен земельный участок, обращаемся к карте градостроительного зонирования территории поселения. Карта градостроительного зонирования городского или сельского поселения (схема-карта функциональных зон) — это графическая часть ПЗЗ территорий поселений, в которой устанавливаются границы всех территориальных зон, включённых в генеральный план поселения.

Для этого:

1. Заходим на официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого расположен земельный участок;
2. Находим на сайте раздел «Генеральный план и схема функциональных зон», либо сразу наберите в Яндексе фразу «Генеральный план и схема функциональных зон поселка Х» и перейдите по первой ссылке.
3. Находим интересующий нас земельный участок на карте и запоминаем территориальную зону, в которой он расположен.

Предлагаю сразу перейти к сокращениям, которыми обозначают зонирования территорий на генплане.

Как проверить, не попадает ли земельный участок в охранную зону?

Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.

Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.

Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Необходимо знать об ограничениях на использование земельного участка в виде зон с особыми условиями использования территорий.

Публичная Кадастровая КартаПункт «Лес», доступный через поисковую строку, которой располагает Публичная кадастровая карта, предоставляет информацию о лесничествах и лесопарках. Здесь Вы сможете ознакомиться с типом объекта, его номером и наименованием. Здесь указаны все границы и прилегающие участки, которые также внесены в реестр. Публичная кадастровая карта также позволяет осуществлять поиск объекта по коду КЛАДР (классификатора адресов). Такой поиск доступен для частей земельного участка, земельных участков в целом и объектов капитального строительства, при условии наличия данных в атрибутивных сведениях об объекте кода КЛАДР. Поиск возможен как по полному коду, так и его части.

Как узнать категорию земельного участка по кадастровому номеру или по карте

Земли в России разделены на категории. Это понятие и то, что с ним связано, определяется Земельным Кодексом и законом № 172-ФЗ от 21 декабря 2004 года.

Категорию называют также целевым назначением земли.

Она определяет особенности распоряжения землёй: что на ней можно или нельзя делать, кто может ей владеть, можно ли на ней строить и т.п.

Например, земли особого назначения не продаются и не передаются частным лицам. Сельскохозяйственные земли должны использоваться для выращивания растений и животных.

Выделяют следующие категории земельных участков:

Для строительства жилых домов лучше всего подходят земли населённых пунктов. На сельскохозяйственных это возможно, но не при всех видах разрешённого использования и с различными ограничениями. Также при продаже подобных земель преимущество имеет муниципальное объединение. Поэтому продажа физическому лицу возможна только после получения письменного отказа.

Перевод земли в другую категорию довольно сложен и возможен не всегда.

В связи с этим при покупке участка необходимо предварительно узнать его целевое назначение.

А затем – проверить, разрешена ли предполагаемая деятельность.

Полезно бывает узнать эту информацию и о соседних участках.

Иначе можно получить неприятный сюрприз. К примеру, строительство многоэтажного дома рядом с участком, купленным для летнего отдыха.

Важно знать категорию и собственнику. От неё зависит размер налога, особенности межевания и т. п.

Эти сведения заносятся в документы на землю. Но собственник не всегда готов показывать их потенциальным покупателям. С другой стороны, и у него документы могут быть потеряны или просто не «под рукой». Но есть и другой способ проверки земельного участка.

Чтобы узнать категорию земли, достаточно знать кадастровый номер участка.

Когда следует обращаться в Росреестр?

При оформлении сделок купли-продажи или обмена, а также для межевания территории необходимо предъявлять в соответствующие инстанции оригинальный документ или его копию. У каждого владельца на руках должен быть документ, подтверждающий право владения. Если по какой-то причине его нет, то публичная кадастровая карта поможет, по крайней мере, подтвердить тот факт, что участок внесен в реестр. Однако откладывать с получением официальных выписок, кадастрового паспорта и других документов не стоит. Из Государственного кадастра недвижимости можно получить следующие документы:

• кадастровая выписка;
• справка о точной кадастровой цене;
• паспорт;
• план участка.

Любой из этих документов можно заказать через наш сайт. При этом срок ожидания готового документа приятно удивит заказчика. Этот способ онлайн-заказа намного эффективнее долгих очередей, необходимости собирать требуемые документы, переходя с ними от одного специалиста к другому. Сотрудники сразу проверят правильность поданных бумаг и сверятся с информацией. После этого запрос подается в официальные отделения Росреестра, где и происходит ускоренная процедура обработки заявок и выдачи необходимых выписок.

Цель кадастровой карты

Публичная кадастровая карта России является информационным ресурсом, пользоваться которым может каждый гражданин страны и иных государств. Сведения, нанесенные на карту, являются открытыми, и поэтому для их получения не требуется вносить свои личные данные. Ресурс охватывает все участки, расположенные на территории РФ. В режиме онлайн пользователь может увидеть информацию по участкам всех 85 субъектов страны. Сведения актуальны и постоянно обновляются. Онлайн кадастровая карта России удобна в применении. Необходимые сведения предоставляются моментально и включают в себя данные всех участков на территории страны, зарегистрированных в Росреестре.

Карта позволяет узнать точную площадь участка, дату постановки на учет, границах земли, площади и зарегистрированных прав. Кроме того, пользователь получает сведения об административном делении страны, местоположении объекта, отделении реестра, к которому относится земля. Указываются границы участка, прилегающие земли, внесенные в реестр. Каждый объект можно рассмотреть на снимке со спутника и на подробной цифровой топографической карте. Официальная кадастровая карта России позволяет проверить точность кадастрового номера, если заявитель знает адрес объекта. Кроме того, ресурс помогает определить стоимость участка земли. Заказать отчет ЕГРН по адресу или кадастровому номеру — очень просто.

Какую информацию содержит публичная кадастровая карта Росреестра онлайн

Все объекты недвижимости, которые представлены на сервисе, имеют определенный объем информации, которая предоставляется каждому пользователю в открытом доступе.

• Данные о точном расположении земли и уникальный номер, которые и являются основными критериями для поиска.
• Также здесь можно узнать точные параметры территории, то есть ее площадь, форму и иные характеристики.
• Отображается на онлайн кадастровой карте России и принятая к учету кадастровая стоимость каждого участка, которая, как правило, применяется для определения размера налоговой базы.
• Найти здесь можно и текущий статус земельного участка, а также информацию о его назначении, собственниках и правообладателях, вид собственности и наличие каких-либо обременений.
• Содержатся данные и о дате внесения информации о данном участке в государственный реестр, то есть дата начала учета информации о нем.
• Кроме всего прочего, на кадастровой карте бесплатно онлайн представлены и схематичные изображения, а также кадастровый план участка, позволяющий более наглядно увидеть все границы участка, его габариты и формы.

Кадастровый номер — основной идентификатор недвижимости

Доступны три способа поиска сведений на публичной кадастровой карте: 1 — визуальный (масштабированием), 2 — адресный, 3 — по номеру. Преимущества и недостатки способов:

1. Неточность масштабирования. Низкое разрешение карт и масштаб спутниковой съемки для малонаселенных районов в связке с погрешностью привязки границ объектов к подложкам не позволяет найти участок визуально.
2. Ошибки в адресах. Дачным участкам и строениям адрес часто просто не присвоен. В России не завершился переход на новый адресный реестр с КЛАДР на ФИАС. При этом способе возможно дублирование и неверное соотнесение адресов с координатами в кадастре, в итоге объекты не совпадают со своими границами.
3. Поиск по кадастровому номеру. Реестр корректно воспринимает кадастровые номера. Мы рекомендуем использовать именно этот способ.

Как пользоваться Публичной кадастровой картой 2023 года?

Помимо получения информации, кадастровая карта имеет и практическое значение. Этими сведениями могут воспользоваться как собственники недвижимости, так и любой заинтересованный гражданин или юридическое лицо.

В ходе подготовки к совершению сделки с недвижимостью или иных юридических действий, физическим и юридическим лицам по данному объекту бывает необходимо узнать достоверную, точную и актуальную информацию.

С помощью Публичной кадастровой карты есть возможность узнать информацию из баз Росреестра по конкретному объекту, зная его адрес или кадастровый номер:

• кадастровый номер объекта;
• категорию земель;
• проведено ли межевание;
• статус недвижимости;
• координаты точного местоположения объекта;
• сверить адрес объекта в документах на недвижимость и, при обнаружении ошибок, исправить, обратившись в орган Росреестра.

Похожие записи:

• Реабилитированные лица
• Как рассчитать пенсию на сегодняшний день – таблица для расчета самостоятельно
• Единое пособие с 1 января 2023 года в Краснодарском крае