Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему банк не одобрил ипотеку: главные причины отказа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Даже если у потенциального заемщика высокий и стабильный доход, хорошая кредитная история, но много других кредитов, банк может отказать в ипотеке. Принимая решение, банк оценивает ваше общее финансовое положение, и если у вас есть несколько дополнительных кредитов, возникает вероятность, что на выплаты по ипотеке вам просто не хватит денег.
Большая кредитная нагрузка
Например, у потенциального заемщика зарплата 60 тысяч рублей, при этом он ежемесячно выплачивает по имеющимся кредитам 20 тысяч рублей, плюс платеж по ипотеке составит 30 тысяч рублей. На необходимые расходы у клиента остается всего 10 тысяч рублей в месяц. Этого не хватит, чтобы обеспечивать себя и семью, и банк наверняка откажет в одобрении ипотеки.
Также в кредитную нагрузку будут входить поручительства по чужим кредитам. И если кредитор не платит, а вы при этом не выполняете свои обязанности созаемщика — это еще и негативно повлияет на вашу кредитную историю.
Чаще всего Россельхозбанк руководствуется пятью причинами, по которым он отказывает в выдаче кредита. Однако помимо них существуют и другие: например, подозрительная финансовая активность клиента по текущему счету, наличие статуса банкрота, заморозка финансовых активов по решению суда и т.д. Рассмотрим главные причины отказа:
Под этот пункт подпадают формальные признаки платежеспособного заёмщика: к ним относится как внешность и возраст клиента, так и его закредитованность или отказ в оформлении страховки. Первые два пункта определяют внешний вид клиента: если заёмщик выглядит, как человек с алкогольной зависимостью или как нетрудоспособный гражданин, заявка и вовсе может не попасть в системную базу Россельхозбанка.
Скорее всего, она будет отозвана ещё на стадии оформления сотрудницей отделения. Возрастные рамки также играют роль: наибольший шанс одобрения имеют граждане РФ в возрасте от 21 до 65 лет. Проще говоря, Россельхозбанк выдаёт кредиты только трудоспособному слою населения.
Без предоставления паспортных данных и других документов, по которым служба безопасности Россельхозбанка будет оценивать платежеспособность клиента, заёмщик не сможет получить кредит. В этот перечень включаются: справка с места работы, паспортные данные, выписки с личного счета о размере ежемесячных отчислений и т.д.
Конечно, некоторые финансовые организации могут закрыть глаза на отсутствие некоторых бумаг (например, выписок или справок с места работы), однако Россельхозбанк всё же не входит в их число – для подтверждения платежеспособности заёмщику придется вложить в заявку все бумаги, иначе риски отказа по-прежнему будут очень высоки.
Моя старшая сестра вышла замуж в 18 лет. Отправили её проходить практику от вуза на одно предприятие, там она с будущим мужем и познакомилась. Влюбилась в него без меры. Хотя после того, как он начал за ней ухаживать, коллеги на неё искоса поглядывали да за спиной перешёптывались. В конце концов, одна женщина постарше отвела её в сторону и предупредила:
— Будь поосторожней, твой ненаглядный недавно вернулся из армии, а первая любовь его не дождалась, замуж вышла, вот он и хочет назло ей жениться на первой встречной. Наши-то девчонки на него не повелись, а ты здесь новенькая.
Сестра не поверила: «Вы нам все завидуете, а мой ненаглядный хороший».
Слухи дошли до моей мамы, она её пыталась отговорить. Безрезультатно. Сыграли свадьбу. Переехали в дом свекрови, через год родилась дочка. А ещё через полгода, возвращаясь из магазина, сестра застукала своего мужа у калитки, целующегося со своей бывшей. Закатила скандал, влепила ему пощечину, а тот, недолго думая, покидал их с дочерью вещички в сумку, и через час они стояли за калиткой. Свекровь не вмешивалась, только руками разводила. Психанув, сестра вызвала такси и поехала к нам домой.
Я в то время училась в старших классах, у меня наконец-то была своя комната. И вот 8 часов вечера, мы с мамой ужинаем, тут вваливается сестра с ребёнком на руках:
— Мама, я вернулась, заплати за такси.
Счастье обладания своей комнатой было недолгим, меня переместили в комнату к маме.
Сестра подала на развод, выписала ребёнка от свекрови и собиралась прописать его к нам.
Её и моя мама, и соседи, и подруги уговаривали:
— Не разводись пока, до определённого возраста ребёнка ему развод не дадут. Не выписывай дочь, пусть у неё там хоть какие-то права будут (дело было в конце восьмидесятых, прописка наше всё). Подай на алименты, хоть какая-то дополнительная копеечка будет, ты же сейчас в декрете.
— Нет, я птица гордая, мне ничего от него не нужно. На алименты подавать не буду.
Знаете, очень удобно быть гордой за чужой счёт. С ребёнком я ей постоянно помогала, мама впахивала на трёх (!) работах, пока сестра из декрета не вышла.
А сестра всё надеялась: «Он ещё пожалеет, приползёт на коленях, в ногах у меня будет валяться!»
Не пожалел, не приполз. Женился на любви всей своей жизни, родили они сына, а года через четыре развелись. Всё это мы узнавали от общих знакомых. И те же знакомые нам рассказывали, что он о ней и дочери напрочь забыл, даже в разговорах мельком не упоминает.
Через неё просто переступили, что была, что нет.
Условия ипотечного кредитования
Особенность предложения — низкие процентные ставки (часть переплаты финансируется из федерального бюджета). По программе «Сельская ипотека» Россельхозбанка условия привлекательны для клиентов — актуальные тарифы представлены в сводной таблице.
|
Максимальная сумма |
5 млн. руб. в Ленинградской области, ЯНАО, ДФО; 3 млн. руб. — в остальных регионах |
|
Первый взнос |
не менее 10% от стоимости приобретаемого объекта |
|
Комиссии за выдачу средств |
не взимаются |
|
Обеспечение ссуды |
залог покупаемой недвижимости; без поручительства |
|
Привлечение созаемщиков |
допускается до 3 чел. вне зависимости от степени родства; супруги — автоматически |
|
Процентные ставки |
от 2,7%; от 8,3% при отказе Минсельхоза |
|
Срок погашения |
до 25 лет |
|
Срок рассмотрения заявки |
не более 5 раб. дней |
|
Страховая защита |
залогового имущества — обязательно; жизни и здоровья — добровольно |
|
Тип платежей |
аннуитетные и дифференцированные |
|
Ответственность за просрочку |
повышение ставки до стандартной — 11,5% в год |
Сколько проверяется заявка на сельскую ипотеку
Наибольший срок проверки – 20 рабочих дней. Поданные соискателем госкредита документы рассматриваются прежде службой банка – менеджер изучает кредитную историю, созванивается с работодателем заявителя.
Одобрение заявки по сельской ипотеке происходит так:
- заемщик готовит два комплекта документов, предоставляет их банку;
- один комплект документов изучается кредитным отделом банка. Срок – 5 дней (рабочих);
- второй комплект документов банк направляет в региональный филиал Минсельхоза, если заявка предварительно одобрена банком. Срок рассмотрения Минсельхозом – 10 дней (рабочих);
- при одобрении госсубсидии в Минсельхозе, банк выносит свое одобрение заявки на сельскую ипотеку и готовит документы на предоставление займа. Срок – 5 дней (рабочих).
В 2020 году программой сельской ипотеки в России занимаются три банка — Сбербанк, «Левобережный» и Россельхозбанк. На последний приходится 80% всех выданных государством лимитов.
Любопытная история произошла со Сбербанком. В день, когда он начал принимать заявки на сельскую ипотеку, лимиты были исчерпаны за 45 минут. Жители Алтайского края даже глазом не успели моргнуть, как все расхватали.
Как пишет «РГ», на начало июня получить сельскую ипотеку в Сбербанке успели 7,9 тыс. человек. Все они преимущественно из европейской части страны.
Сколько стоит страховка у Россельхозбанка?
Россельхозбанк рассчитывает страховку жилья индивидуально. При оформлении заявки на сайте доступна опция «Страхование жизни» — ее можно убрать, но страховать дом или квартиру придется. Средний размер страховки при ипотеке на 2 млн руб. будет 60−100 тыс. руб. Цена зависит от региона. Например, в Курганской области страховка будет стоить около 80 тыс. руб., если берете 2 млн руб.
Некоторые заемщики жалуются, что банк предлагает обязательное страхование в ООО «РСХБ-Страхование» в первый год ипотеки, хотя на сайте указан перечень страховых аккредитованных организаций, где заемщик может застраховаться на выбор. При отказе страховаться в ООО «РСХБ-Страхование» многим заемщикам отказывают в заявке на ипотеку.
Лучше съездите в офис банка и заранее обговорите этот момент. Через какую страховую компанию на вас будут оформлять страховку, чтобы вы сравнили страховку со средней ценой страховки на рынке.
Актуальные на 2022 год условия льготного кредита
- Максимальный ипотечный срок – 25 лет. По другим проектам кредитования этот показатель достигает 30 лет;
- Ставка крайне выгодная – от 0,01 до 3% годовых. Процент может быть изменен в ряде случаев, прописанных в договоре;
- Самая большая сумма, которую может выдать банк, достигает 5 млн рублей для Ленинградской области, Дальнего Востока. Для остальных территорий определен лимит в 3 млн рублей;
- Сумма первоначального взноса должна составлять не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья. В некоторых банках возможно использование материнского капитала для оплаты такого взноса;
- Средства, полученные по программе сельской ипотеки, можно потратить: на покупку готового жилья или квартиры в строящемся доме (его высота не должна превышать 5 этажей), на приобретение участка, на возведение жилья и на завершение строительства;
- Дом, квартира или участок обязательно должны находиться в сельской местности, где население не превышает 30 тыс. человек;
- Страхование жилья необходимо, чтобы банк не повысил ставку по кредиту до 3%. Сейчас самая популярная ставка во всех банках – 2,7% годовых.
Подводные камни кредитования
Пониженная ставка по кредиту – выгодная и привлекательная возможность воспользоваться программой сельской ипотеки. Но кроме преимуществ она включает в себя ряд условий, с которыми нужно обязательно ознакомиться:
- Границы земли, на которую могут выдать кредит, строго ограничены. Так, льготный заем нельзя получить в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге;
- В программе сельской ипотеки участвуют только определенные банки;
- Если вы хотите построить частный дом или завершить строительство, обязаны провести работы по договору подряда, а земля должна находиться в вашем владении;
- Ипотеку должен одобрить не только банк, но и Министерство сельского хозяйства РФ. Минсельхоз может принять положительное решение только в том случае, если лимит государственного финансирования на текущий год еще не израсходован;
- Максимальный размер ставки – 3%. Банк законно может его увеличить, если: заемщик просрочил платеж по кредиту, денежные средства используются не по назначению/изменились цели, программа сельской ипотеки отменена. В последнем случае банк имеет право законно повысить процент до базовой или стандартной ставки. Этот пункт прописан в договоре. Согласно распоряжению правительства, каждая организация-участник обязана установить льготную, базовую и стандартную ставку для сельской ипотеки. Например, у Россельхозбанка льготная ставка составляет 2,7%, базовая – 6,95% (актуально на 2021 г.), она рассчитывается так: льготный показатель увеличивается на размер ключевой ставки Центробанка РФ. Также существует стандартная ставка – 11, 5%.
Недостоверная информация в заявке
Служба безопасности банка может отказать в одобрении ипотеки, если информация в заявке не пройдет проверку. Например, отказать могут из-за разных цифр дохода, указанных в заявке и в справках о доходе с работы.
Недостоверной могут посчитать информацию, которую не получается подтвердить. Например, вы указали контактный телефон вашего места работы, а менеджер несколько раз не смог дозвониться туда, причем в рабочее время. Или вы предоставили справку о доходах с работы, но на ней нет подписи руководителя или ответственного лица, и с ним тоже не получилось связаться.
Если информация о доходе окажется недостоверной, или ее нельзя проверить, в ипотеке откажут.
Как исправить. Убедиться, что менеджеры банка смогут проверить информацию. Предоставить в банк справку 2-НДФЛ, подписанную главным бухгалтером с вашего места работы. Указать в заявке прямой телефон руководителя, а не номер секретаря.
Банки хотят быть уверены, что у вас будет постоянный доход для выплат ипотечных платежей. Поэтому они предпочитают давать ипотеку людям, которые стабильно и долго работают в одной организации — риск увольнения в первые месяцы значительно выше, чем если человек проработал хотя бы полгода.
Минимальный стаж работы в одной организации в требованиях большинства ипотечных программ крупных банков — от 6 месяцев. В небольших кредитных учреждениях требования по сроку могут сократить до 3 месяцев. Причем учитывается общий срок службы в организации — если вы проработали 3 месяца на одной должности, а затем еще полгода на другой, стаж будут учитывать как 9 месяцев.
Если вы только устроились на работу, ипотеку вам, скорее всего, не дадут.
Как исправить. Подождать, пока не наработается необходимый стаж на одном месте. Или попробовать получить ипотеку без подтверждения дохода.
Требования к заемщику
- Заявитель должен быть не младше 21 года к моменту подачи заявки и не старше 65-ти к моменту окончания срока кредитования (для «кредита пенсионерам» максимальный возраст составляет 75 лет);
- Заявитель должен быть гражданином РФ;
- Для физических лиц общий трудовой стаж должен быть не менее 1 года за последние пять лет, на последнем рабочем месте — не менее полугода. Для «надежных клиентов», получающих зарплату на крату Россельхозбанка, условия другие — не менее 6 мес. общего трудового стажа и 3 мес. стажа на последнем рабочем месте;
- Гражданин должен быть оформлен в Российской Федерации по месту жительства или по месту временного пребывания. Таким образом, граждане РФ, живущие на ВНЖ в других странах, получить ипотеку в Россельхозбанке не могут.
Может ли быть отрицательное решение по ипотеке, по каким причинам?
- Плохая кредитная история. Если клиент имеет просрочки платежей на сегодняшний день или старые, то вероятнее всего он получит отрицательный ответ. Отказ может быть и в том случае, когда бывшие неуплаты давно погашены. В любом банке проходит тщательная проверка кредитной истории.
- Ошибки в документах. Они могут быть допущены при личной невнимательности самого клиента, возможны по некомпетентности организаций, выдающих справки о доходах.
- Недостаточная платёжеспособность заёмщика. Большую роль играет наличие постоянной работы и стабильного дохода. Необходимо предоставить в кредитную организацию стандартную справку по форме 2-НДФЛ, заверенную работодателем.
- Отсутствие постоянной прописки в регионе, где планируется взять ипотеку.
- Задолженность перед ГИБДД и налоговой инспекцией, неоплаченные штрафы, долги по алиментам и иным выплатам, привлечение к административной и уголовной ответственности. Нахождение человека в базе должников говорит о его безответственности и неисполнительности.
- Недостоверная информация в анкете. Невозможность подтвердить информацию. Сотрудники банков будут тщательно проверять указанные номера телефонов по месту работы и прочие. Если не смогут дозвониться, возможен отказ в выдаче ипотеки.
Внимание! Следует предупреждать начальство, родственников и друзей о возможных проверочных звонках.
- Фальшивые документы. Подделывать документы не следует, так как в штате безопасности банка работают профессионалы, которые при выявлении нарушений могут внести клиента в чёрный список. Ни одна банковская организация после выявленного мошенничества в дальнейшем не сможет одобрить заем.
- Состояние здоровья заёмщика. Клиентам с признаками серьёзных заболеваний и инвалидностью, длительно находящимся на лечении в стационаре, состоящим на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере, беременным женщинам, банк вправе отказать в получении кредита без объяснений.
- Требования к поручителям. К ним также применяются все основные требования, как и к основному заёмщику. Ведь поручитель будет обязан платить кредит вместо самого заёмщика по какой-либо причине его неуплаты.
- Появление нового потребительского кредита. Необходимо знать, что новый потребительский кредит можно брать только после полного согласования кредитной организации документов по квартире.
- Невысокая стоимость залоговой недвижимости. При выборе объекта недвижимости стоит обращать внимание на состояние квартиры или дома. Банки тщательно оценивают залоговое жильё, подстраховывая себя. Кредиты обычно не выдаются под залог на комнаты в общежитиях и коммуналках, на аварийное и ветхое жильё, а также находящееся в отдалённых, неблагоустроенных районах.
- Проблема с работодателем. Предприятие может иметь задолженность по уплате налогов, иметь убытки по официальной бухгалтерской отчётности, вести судебную тяжбу со своими контрагентами, быть банкротом.
- Несоответствие системе скоринга. На первом этапе решение о выдаче кредита выдаёт компьютерная программа, оценивающая каждого кандидата в баллах. Баллы присваиваются за возраст, наличие детей, уровень дохода и десятка других параметров.
Как кредитная история влияет на решение
Рейтинг оказывает наибольшее влияние на решение банка о выдаче займа. Даже если у потенциального заемщика имеются документы, подтверждающие доход, он имеет большой стаж и высокую платежеспособность, при наличии плохой КИ получить деньги сложно в РСХБ.
История взятия денежных средств в долг есть у всех лиц, которые хотя бы раз брали займы в банках или МФО. Данные историй хранятся в БКИ. Досье содержат сведения о финансовом поведении лиц, количестве оформленных ими займов, наличии отказов банков и МФО в сотрудничестве и т.д.
КИ состоит из нескольких частей – титульной, основной, дополнительной и информационной. Особо тщательно кредиторы изучают основную часть, которая содержит следующие сведения:
- Количество закрытых и текущих займов.
- Данные о судебных делах по вопросам выплат долгов.
- Сроки возвращения займов.
- Наличие текущих просрочек и задерживание выплат ранее.
Эти показатели учитываются при принятии банком решения о выдаче средств. Получить ссуду с испорченной КИ сложно, однако некоторые финансовые организации соглашаются работать с такими клиентами и дают займы. При этом им предлагаются жесткие условия кредитования, зачастую невыгодные для плательщика. РСХБ не работает с такими лицами.
Если кредитный рейтинг средний, запрашивает и проверяет Россельхозбанк дополнительную документацию. Так, могут потребоваться доказательства платежеспособности, второй документ подтверждающий личность, справки о собственности и т.д.
Наиболее охотно банк работает с клиентами, имеющими высокий рейтинг и отличную КИ. Им предлагаются наиболее выгодные условия кредитования.
Какую недвижимость можно приобрести с помощью сельской ипотеки?
Вы можете использовать сельскую ипотеку для покупки готового дома по договору купли-продажи или еще не построенного дома по договору участия в долевом строительстве.
При этом, если вы покупаете дом на вторичном рынке, то:
- Дом должен быть не старше 5 лет на момент заключения кредитного договора при покупке у физического лица;
- Не старше 3 лет в случае покупки у юридического лица или индивидуального предпринимателя.