Изъятие объектов недвижимого имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изъятие объектов недвижимого имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Изъятие земельных участков — редкая мера, которую применяют лишь по решению суда, если собственник не исполнил предписание об устранении нарушения. Принудительное изъятие проводится при отказе устранить выявленное нарушение и после привлечения собственника к административной ответственности.

Комментарии к ст. 54 ЗК РФ

1. В комментируемой статье закреплены порядок и условия принудительного лишения прав на земельный участок только в случаях ненадлежащего использования земельного участка. Хотя в п. 1 комментируемая статья ссылается на п. 2 ст. 45 ЗК РФ, не все перечисленные в ней основания лишения права на земельный участок относятся к ненадлежащим. Так, прекращение прав на земельный участок при изъятии его для государственных и муниципальных нужд и при реквизиции происходит при невиновном поведении землевладельца, землепользователя и регулируется другими статьями ЗК РФ (ст. ст. 55, 51).

Как явствует из самого названия комментируемой статьи, в ней речь не идет о порядке лишения права собственности на земельные участки, оно регламентировано гражданским законодательством.

Также в порядке, установленном ГК РФ, происходит прекращение права аренды по инициативе арендодателя в случае ненадлежащего использования арендатором земельного участка.

Кроме того, необходимо иметь в виду, что прекращение права на служебный земельный надел производится в порядке, определенном ст. 47 ЗК РФ.

2. Лишение права на земельный участок в случаях его ненадлежащего использования применяется только при безуспешности использования иных мер воздействия на нарушителя.

В первую очередь при обнаружении факта ненадлежащего использования земельного участка уполномоченными государственными органами производится наложение административного взыскания в порядке, предусмотренном КоАП РФ.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает несколько видов возможных взысканий в зависимости от тяжести административного проступка, однако в рассматриваемой статье ЗК РФ совершенно однозначно указывается только на один возможный вид взыскания за ненадлежащее использование земельных участков — штраф.

Согласно ст. 3.5 КоАП РФ административный штраф считается денежным взысканием, выражается в рублях и устанавливается для граждан в размере, не превышающем пяти тысяч рублей; для должностных лиц — пятидесяти тысяч рублей; для юридических лиц — одного миллиона рублей. Штраф может также выражаться в величине, кратной либо стоимости предмета административного правонарушения, либо сумме выручки правонарушителя от реализации товара, работы, услуги, на рынке которого совершено административное правонарушение (то и другое к земельным правонарушениям практически неприменимо), либо сумме неуплаченных налогов, сборов и т.п. (применяется, в частности, в случаях систематической неуплаты земельного налога). В любом случае размер административного штрафа не может быть менее ста рублей.

3. Предупреждение о допущенных земельных правонарушениях, направляемое виновному лицу в соответствии с комментируемой статьей, следует отличать от предупреждения как формы административного наказания. В соответствии со ст. 3.4 КоАП РФ предупреждение выражается в официальном порицании физического или юридического лица и выносится в письменной форме. Исполняется оно путем вручения или направления копии постановления о назначении административного наказания в виде предупреждения.

В соответствии со ст. 3.2 КоАП РФ и предупреждение, и штраф относятся к так называемым основным наказаниям и, следовательно, не могут накладываться одновременно за одно правонарушение. В случае земельного правонарушения предупреждение играет иную роль, поскольку имеет целью не наказание, а устранение допущенного нарушения. Такое предупреждение обязательно должно содержать указание на конкретный срок, в течение которого это нарушение должно быть устранено, и возможные последствия неустранения — лишение права на земельный участок. Изъятие земельного участка представляет собой в данном случае уже не административное взыскание, а форму земельно-правовой ответственности и регулируется нормами земельного законодательства.

В соответствии с Положением о государственном земельном контроле право выносить по установленной форме предупреждения о допущенном земельном правонарушении в соответствии с Земельным кодексом РФ имеют главный государственный инспектор Российской Федерации по использованию и охране земель и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов Российской Федерации по использованию и охране земель и их заместители, главные государственные инспекторы городов и районов по использованию и охране земель и их заместители.

———————————

Утверждено Постановлением Правительства РФ от 15 ноября 2006 г. N 689 (ред. от 22 июня 2007 г.) // СЗ РФ. 2006. N 47. Ст. 4919.

Приложением к указанному Положению является форма предупреждения о земельном правонарушении. В соответствии с ней в данном документе кроме сведений, перечисленных в п. 3 комментируемой статьи, указываются:

фамилия, имя, отчество и должность лица, проводившего проверку соблюдения земельного законодательства;

описание правонарушения с указанием площади, местоположения, кадастрового номера земельного участка, где допущено земельное правонарушение, наименования законодательных и иных нормативных правовых актов (со ссылкой на статьи и пункты), требования которых были нарушены, и установленная за это ответственность;

число, месяц, год, номер акта, составленного о правонарушении;

наименование органа, Ф.И.О. должностного лица, принявшего решение о привлечении организации, индивидуального предпринимателя, гражданина к административной ответственности; номер и дата принятия постановления;

адрес, по которому надлежит представить в письменной форме информацию о ходе выполнения предписания об устранении земельного правонарушения;

наименование государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, в который будут направлены материалы о принудительном прекращении права на земельный участок или часть в случае невыполнения предписания;

указание на то, что в соответствии со ст. ст. 54 и 76 ЗК РФ прекращение права на земельный участок не освобождает от возмещения вреда, причиненного земельным правонарушением;

разъяснение о том, что для решения вопроса о продлении срока устранения нарушения земельного законодательства нарушителю до истечения установленного срока необходимо представить должностному лицу, вынесшему предписание, ходатайство о продлении срока устранения нарушения; документы, справки и иные материалы, подтверждающие принятие необходимых мер для устранения правонарушения.

Такое предупреждение составляется в трех экземплярах; один из них вручается лицу, в отношении которого оно вынесено (либо подлежит направлению ему по почте с уведомлением), второй направляется почтой с уведомлением о вручении государственному органу исполнительной власти или органу местного самоуправления, предоставившему земельный участок, третий экземпляр хранится в органе исполнительной власти, вынесшем это предупреждение.

4 — 6. Если нарушение не устранено в установленный срок, начинается процедура принудительного лишения права на земельный участок.

Как указано в Положении о государственном земельном контроле, для проверки исполнения предписаний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодательства должностными лицами, осуществляющими государственный земельный контроль, проводятся внеплановые проверки. Следовательно, по результатам такой проверки составляется акт, и, если нарушение оказалось неустраненным, он в числе других материалов направляется в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, который предоставлял данный земельный участок и который наделен правом обращения в суд с иском о его изъятии. Является ли такое обращение правом или обязанностью названного органа? Исходя из формулировки комментируемой статьи, в которой в императивной форме сказано «направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок», можно сделать вывод, что дополнительно принятия указанным органом решения о предъявлении иска об изъятии участка не требуется.

Следует подчеркнуть, что окончательное решение об изъятии земельного участка принимает только суд с учетом всех объективных обстоятельств. Он может принять решение и о продлении срока для устранения допущенных нарушений.

Пользование землей после принятия решения об изъятии, но до прекращения имущественных прав

В соответствии со стат. 280 ГК РФ, собственники участков земли и лица, владеющие ими на основании других вещных прав, обладают полномочием по владению, пользованию и распоряжению землей до даты регистрации перехода имущественных прав в Росреестре в связи с изъятием.

А это значит, что правообладатель может даже продавать, обменивать, дарить или иным образом отчуждать землю до тех пор, пока она фактически не перейдет в муниципальную, региональную или федеральную собственность.

Важно! Гражданин несет риск несения всех финансовых убытков, если со дня уведомления о принятии решения об изъятии он решит произвести неотделимые улучшения, реконструировать здания, находящиеся на участке, или иным образом “вложиться”. То есть все эти траты ему не скомпенсируют.

1. Отчуждение земельного участка осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов .

3. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления обеспечивает при необходимости образование нового земельного участка, проведение кадастровых работ, а также проводит публичные торги по его продаже.

4. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации

5. В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, и расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю.

7. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

Основания для изъятия земли

Согласно тексту статьи № 49 ЗК РФ, земельный надел может быть изъят у собственника в пользу государства или муниципалитета, но лишь при исключительной необходимости в этом, а также при наличии следующих оснований:

1. Выполнение соглашений международного уровня РФ.
2. При строительстве, реконструкции объектов, имеющих важное государственное значение (федеральное и региональное), либо объектов муниципальной значимости. Но при условии всякого отсутствия иных вариантов ведения застройки, работ по реконструкции таких объектов, как:

• объект атомной энергетики;
• объект энергетической системы;
• оборонный объект;
• транспортный объект;
• линейный объект;
• трассы федеральные, муниципальные и региональные.

1. При наличии иных оснований, которые прописаны в ФЗ РФ:

Ст. № 15	ФЗ от 01.12.2007 № 310 – ФЗ «Об организации и проведении зимней Олимпиады в Сочи в 2014 году»
П.10, ст. № 32	Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004г. № 188 — ФЗ
П.9,10, ст. № 95	Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001г. № 136 — ФЗ
Ст. № 25.2	Закон от 21.02. 1992г. от 21 февраля № 2395 – 1 «О недрах»

На основании чего государство изымает земли

Кроме плановых и внеплановых проверок, на основании № 234-ФЗ от 02.07.2014 в рамках земельного контроля создана форма обнаружения и фиксации правонарушения — административное обследование объектов земельных отношений. В отличии от плановых и внеплановых проверок административное обследование не требует соблюдения специальной процедуры назначения. Как указано в законе — административное обследование проводится в рамках систематического наблюдения за исполнением требований законодательства Российской Федерации.

Другими словами, инспектор вправе начать административное обследование вашего земельного участка в любой момент и частота проведения таких обследований не ограничена.

При этом, административное обследование не должно мешать хозяйственной деятельности собственника. При исследовании состояния земельного участка используют аэрокосмическую съемку, результаты почвенного, агрохимического, фитосанитарного, эколого-токсикологического обследования и другие методы.

В случае выявления по итогам административного обследования нарушений земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом. Выявление правонарушений является основанием для назначения в отношении владельца полноценной внеплановой проверки с возможным последующим изъятием земельного участка.

Одна из разновидностей принудительного порядка аннулирования правомочий на земельное имущество. Она производится в чрезвычайных ситуациях и преследует защиту жизни и здоровья граждан, социума и страны.

Реквизиция производится на платной основе. Владельцу выплачивается компенсация за отнятый объект, что удостоверяется соответствующей документацией (ст.51 ЗК РФ).

Статья 51. Реквизиция земельного участка

1. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции

2. Реквизицией не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены главой VII.1 настоящего Кодекса.

3. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 настоящего Кодекса, или по его желанию предоставляется равноценный земельный участок.

4. Собственник земельного участка, у которого реквизирован земельный участок, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми осуществлена реквизиция, требовать возврата ему реквизированного земельного участка в судебном порядке.

5. В случае наступления обстоятельств, указанных в пункте 1 настоящей статьи, при отсутствии необходимости реквизиции земельного участка он может быть временно, на период действия этих обстоятельств, занят для использования в целях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, с возмещением собственнику земельного участка убытков, причиненных в связи с временным ограничением его прав.

6. Оценка, в соответствии с которой собственнику земельного участка компенсируются стоимость реквизированного земельного участка, убытки, причиненные в связи с его реквизицией или временным ограничением его прав, может быть оспорена собственником земельного участка в судебном порядке.

Величина выплаты определяется правилами оценки имущества. Она представляет собой временную меру и, с исчезновением причин, хозяину возвращается собственность и возмещается ущерб. Если возврат невозможен, землевладельцу выплачивают реальную цену участка и сумму утраченной выплаты или при желании предоставляется равноценное землевладение в другом месте (ст.66 ЗК РФ).

Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок действий при реквизиции:

1. Готовится документ об отчуждении государственной службой.
2. Устанавливаются величина компенсации и порядок её выплаты.
3. При отсутствии согласия с возмещением постановление оспаривается в судебном порядке.

Изъятие из чужого незаконного владения

Правомочия собственника находятся под защитой государства. Если совершаются посягательства, то они пресекаются уполномоченными на то органами власти. Изначально собственнику потребуется доказать, что он является добросовестным владельцем. Это может быть ситуация, когда участок приобретен у лица, которое не имело прав его отчуждать, например, залог земельного участка. При этом покупатель не знал и не мог знать об этом запрете.

Если приобретатель добросовестный, то закрепление его прав происходит в момент регистрации, однако исключениями являются случаи, прописанные в законе, когда реальный собственник может требовать возврата.

Человек в единственном случае может требовать возвращения надела – когда он выбыл из обладания против его воли. Примером служит, продажа по поддельной документации. В этом случае судебный орган удовлетворит иск в возврате надела в собственность реального владельца.

Основания изъятия земель

Причин, по которым собственник может лишиться прав на землю, существует несколько, но эта процедура может происходить только по весомым обстоятельствам. Основаниями по закону служат следующие:

1. При эксплуатации земли собственником с нарушением разрешенного использования, а также неиспользование.
2. Для комплексного развития территории официальному решению властей, если участок оказался в границах запланированных работ.
3. Конфискация для возмещения ущерба, нанесенного собственником иному лицу своим преступным деянием.
4. Реквизиция вследствие воздействий эпидемий, природных катаклизмов, аварийных и чрезвычайных ситуаций.
5. Иные обстоятельства, когда в рамках законодательства власти любого уровня вправе истребовать участок.
6. Для государственных или муниципальных нужд. К ним относятся:

• строительство на конкретной территории объектов федерального уровня, а также местного или регионального;
• проведения работ в рамках недропользования;
• исполнение РФ международных обязательств;
• в рамках государственных полномочий службой ФСБ;
• иные основания по законодательству РФ.

Важно знать, что отказаться от исполнения судебного распоряжения по изъятию земли ее хозяин не может. В большинстве случаев он может только рассчитывать на другой аналогичный надел или компенсационные выплаты.

Государство планирует за 10 лет (до конца 2030 г.) ввести в оборот как минимум до 12 млн га земель. Для этого предстоят масштабные работы по инвентаризации и выявлении заброшенных угодий. Первым шагом стало урегулирование законодательства в части изъятия невостребованных участков. Теперь надел забрать могут намного быстрее и проще. Но чтобы не лишиться собственности, владелец должен знать основные условия процедуры:

1. Признаки неиспользования определены законом. Это зарастание сорняками, захламление, снижение плодородия, угроза окружающей среды, самострой. По другим причинам за неприменение надел забрать не имеют право.
2. Участок должен соответствовать негативным признакам на протяжении 3 лет.
3. Перед изъятием владельцу дают второй шанс, то есть он может устранить недостатки, например, убрать свалку, узаконить постройку, чтобы не потерять имущество.
4. Собственник вправе оспорить протокол и ходатайствовать о продлении сроков исполнения предписания.
5. Если владелец не согласен добровольно отдать надел при установлении нарушений, забрать его без решения суда не могут.
6. После торгов деньги бывшему хозяину отдают по остаточному признаку после погашения всех процессуальных расходов и долгов.

Что такое ненадлежащее использование

Каждый собственник земли обязан соблюдать правила рационального пользования природными ресурсами. Понятие «рациональное пользование» может предусматривать:

• исключение ухудшения плодородных свойств почвы, деградации и загрязнения земли;
• сохранение свойств и уровня плодородности почвы;
• эксплуатация участка по законному назначению;
• применение нужных мер для охраны самого участка и также водных и лесных объектов;
• выполнение мероприятий, направленных на восстановления плодородности почвы.

Соответственно под понятием «ненадлежащее использование» необходимо понимать эксплуатацию участка с грубыми нарушениями юридических норм. К факторам неправильного использования относят:

• ненадлежащий способ эксплуатации земельного надела (например, на участке, который отдается под сельхозназначение, возводится жилой дом);
• нерациональная эксплуатация участка;
• неиспользование земли в течение как минимум трех лет (например, земля была получена под ИЖС, но строительство жилого дома так и не было начато).

Во всех таких случаях у государства есть право осуществлять принудительное изъятие земельного участка.

Основания, условия и причины принудительного изъятия

Что касается вопроса об изъятии для государственных нужд, то основные правила проведения процедуры и основания, её проведения установлены в статьях 31,32 ЗК РФ. Следует ориентироваться и на новые Правила, установленные для проведения процедуры с апреля 2015 года. Они установили единый механизм изъятия для правообладателей различных форм собственности, с определением границ имущественных притязаний для арендаторов и собственников. Итак, когда наступает принудительное изъятие земельного участка и в каких случаях?

Под нуждами федерального и регионального значения, допускающими изъятие, понимаются юридически обоснованные причины из числа следующих:

• строительство объектов федерального и регионального назначения, на территории расположения используемых гражданами участков.
• Проведение дорог, трасс или строительство аэропортов на территории, используемой гражданами.
• Проведение нефтепроводов, газопроводов и других линейных объектов по заселённым землям.
• Геологические разработки в местах проживания или нахождения промышленных предприятий.

Перечень могут продолжить любые прецеденты, требующие использования заселённой территории по распоряжению государственной власти. Такие действия производятся резолютивно. К их числу относятся так же те, которые не зависят от непосредственно выполняемых государством задач, но отражают его политику в области природоохранных ресурсов.

В 2021 году для принудительного изъятия земельного надела из собственности гражданина, требуется учитывать положения ЗК РФ. Важно отметить, что в указанный акт в 2021 году были внесены основные коррективы, касающиеся рассматриваемого направления деятельности. Они проявились в том, что была введена отдельная глава под номером 7.1. Принятие такого решения связывает с тем, что государственные органы приняли решение относительно соединения знаний, появляющихся при обустройстве Новой Москвы. Кроме того, здесь же делается отметка относительно проведения игр в Сочи.

Порядок реализации указанной процедуры говорят о том, что принимать во внимание следует положения ст. 49 ЗК РФ. Однако, сделать это можно при наличии исключительной необходимости.

ВНИМАНИЕ !!! Основаниями выступает то, что выполняются условия, прописанные в соглашении международного уровня. Кроме того, когда государству требуется построить или произвести реконструкцию важных объектов. Это относится к тому, что имеет важное значение не только для федерального органа, но и регионального.

Главное условие в рассматриваемой ситуации – отсутствие ведения деятельности по застройке территории, работ, связанных с реконструкцией такого объекта, который имеет взаимосвязь с атомной энергетикой, оборонной деятельностью государства, транспортом и линейной сферой. Кроме того, могут возводиться трассы региональной и муниципальной направленности.

Сведения, которые указываются в решении об изъятии участков земли

Решение о конфискации земельных территорий для удовлетворения муниципальных или государственных потребностей принимается в соответствии с предусмотренной законодательством процедурой. Такой документ может быть принят в отношении определенных земельных участков, которые являются собственностью или находятся во владении физических или юридических лиц, а также подлежат последующему образованию.

Решение о предстоящем изъятии участка земли может приниматься в отношении любых недвижимых, природных или земельных объектов, которые расположены в пределах, установленных схемой. Исключением могут стать те конструкции и постройки, размещение которых не противоречит главным целям конфискации.

Решение о предстоящем изъятии – это единственное законное основание для проведения процедуры конфискации, поэтому в таком документ должны указываться в полном объеме следующие важные данные:

• кадастровые данные всех земельных объектов, которые будут изыматься, включая те участки, которые подлежат последующему преобразованию;
• регистрационные данные недвижимого имущества, которое размещено на территории изымаемых участков;
• цель совершения процедуры конфискации земель, если существуют основания, предусмотренные действующим земельным законодательством;
• реквизитные данные объектов, которые не подлежат конфискации;
• кадастровые данные сервитутов, которые установлены на данном участке и сохраняют свою законную силу даже после осуществления изъятия земли;
• точные реквизиты документов, в соответствии с которыми будет осуществляться процесс изъятия.

Для совершения процедуры изъятия должна прилагаться схема, в которой указано точное расположение участка, если земля подлежит образованию.

Похожие записи:

• В 2023 году социальные бизнесмены вновь смогут получить грантовую поддержку
• Сроки сдачи отчетности и уплаты налогов (взносов) с 2023 года
• Документы для оформления алиментов