Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы проверить перед покупкой, чтобы не остаться без жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России новейшего времени регистрация права собственности на недвижимость в качестве отдельного документа существует с 1998 года. До этого БТИ (бюро технической инвентаризации) – государственный орган учета недвижимости — просто ставил штамп и делал запись о регистрации прямо на правоустанавливающем документе.
Свидетельство о праве собственности или выписка: что важнее?
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который полностью заменяет свидетельство. Она необходима при проведении сделки купли-продажи, регистрации договора найма или совершении иных регистрационных действий с недвижимостью.
Этот документ можно предоставить в государственные органы, например, при оформлении субсидий, в ГУВМ МВД РФ для постоянной или временной регистрации проживающих в квартире лиц, иные государственные органы.
Такая ситуация не значит, что свидетельство о праве собственности на квартиру стало полностью бесполезным и от него можно избавиться. Это по-прежнему документ, подтверждающий право собственности владельца недвижимости. Однако круг учреждений, которые принимают свидетельство, значительно сузился.
Документ не подойдет для сделок, так как в нем не отражена информация о наличии или отсутствии обременения на квартиру. Многие организации теперь также в обязательном порядке требуют выписку, однако другие обходятся и свидетельством. Например, свидетельство подтвердит права собственника при обращении в суд, в ТСЖ, при проведении голосования владельцев жилых помещений в многоквартирных домах.
Выписка из ЕГРН — более универсальный документ, который принимают и государственные, и негосударственные органы. Круг учреждений, принимающих свидетельство, постепенно сужается.
Подытоживая все, что мы писали об изменении порядка регистрации права собственности на недвижимость в последние годы, можно сформулировать следующие основные моменты:
- Раньше «повседневным» документом было свидетельство о праве собственности, а «дополнительными» (например, для заключения сделок) – выписка из ЕГРП и кадастровый паспорт. Теперь все они объединены в один документ – выписку из ЕГРН
- Выписка из ЕГРН в 2022 году является единственным законным документом, подтверждающим право владения недвижимостью
- Новый формат предполагает срочное действие документа. Выписка действительна в течение месяца после получения. То есть, содержит исключительно актуальную информацию относительно правового состояния недвижимости
- Для собственников ничего не изменилось. Прекращение выдачи свидетельств о регистрации не означает отмены государственной регистрации следок с недвижимостью. Просто регистрация ныне существует лишь в электронном виде, в базе ЕГРН. Собственник же получает «бумагу» на руки лишь в случае возникновения такой необходимости
- Порядок действий контрагентов сделок с недвижимостью остался прежним
- Получение выписок значительно упростилось
Стоимость и сроки рассмотрения
Пока в ходу были свидетельства о регистрации на гербовой бумаге, оформление каждого экземпляра обходилось собственнику в 1000 рублей. Причем, в случае долевой собственности (например, всех членов семьи на квартиру) каждый из собственников должен был оформлять собственный экземпляр. То есть, семья из четырех человек платила за регистрацию права на свою квартиру 4000 рублей. Это было весьма внушительной суммой для большинства российских семей.
Замена «гербовых» документов электронными выписками значительно удешевила процесс.
Во-первых, сейчас не требуется, чтобы каждый собственник одного объекта недвижимости имел/представлял собственный экземпляр. Достаточно одного на всех.
Во-вторых, сам порядок сумм изменился в меньшую сторону. В настоящее время, в зависимости от вида выписки и статуса собственника цены следующие:
- Электронный вариант для физического лица – 300 рублей
- Электронный вариант для юридического лица – 600 рублей
- «Бумажный» вариант для физического лица – 750 рублей
- «Бумажный» вариант для юридического лица – 2.200 рублей
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Почему Выписка из ЕГРН считается общедоступной информацией, а Свидетельство о праве собственности тщательно оберегали?
В прошлом, самой распространенной схемой мошенничества в сфере недвижимости, а именно, фальшивым подтверждением права собственности на объект недвижимости являлось поддельное «Свидетельство о праве собственности». Несмотря на бланк с особыми защитными элементами (подобными денежным банкнотам), умелые аферисты могли копировать бланки свидетельств или использовать для этих целей чистые бланки, которые были украдены из государственных учреждений.
На сегодняшний день практически вся информация о зарегистрированных правах на недвижимость в Российской Федерации переведена в электронный реестр, и такой бумажный документ, как Свидетельство, стал просто лишним. Ведь собственник в любое время может подать запрос на Выписку из ЕГРН Росреестра и получить актуальные сведения, которые там зарегистрированы. Именно поэтому смысл в подделывании бумажных документов просто исчез.
Сроки регистрации прав собственности: длительность «переходного» периода
Еще один важный аспект, связанный с переходом права собственности – продолжительность особого правового статуса объекта, когда ни продавец, ни покупатель не имеют права им распоряжаться. Длится он с момента подписания договора и до внесения информации в реестр. В зависимости от того, как оформлялась сделка, он может составлять от 1 до 9 рабочих дней.
- 1 день – при подаче заявления в электронном виде, когда сделка заверена нотариусом. Если вы предпочли услугу передачи информации в Росреестр нотариусом – именно такой срок вы получите.
- 3 дня – если заявление подается в бумажном виде напрямую в регистрационный орган, а сама сделка нотариально заверена.
- 5 дней – если сделка была нотариально заверена, но гражданин решил подавать документы самостоятельно и воспользовался услугами МФЦ вместо подачи регистратору напрямую.
- 7 дней – при подаче документов напрямую в регистрационный орган, однако без нотариального удостоверения. Так как предполагается правовая экспертиза, срок заметно увеличивается.
- 9 дней – если сделка не была удостоверена нотариально, гражданин сам подает документы, при этом он решил подать их через МФЦ, а не напрямую. Как и в случае с увеличением срока с 3 дней до 5 для нотариально заверенных сделок, использование МФЦ увеличивает срок обработки на 2 рабочих дня.
Таким образом, получать имущественные права можно в разные сроки, и всё зависит от того, какой вариант вы выберите для оформления сделки. Практически свести на нет период «переходного» правового статуса объекта можно, выбрав нотариальное удостоверение сделки с нотариальной же подачей данных в Росреестр по электронным каналам.
Что подтверждает право собственности на квартиру, как осуществляется и где фиксируется переход владений от одного собственника к другому? Выписка из ЕГРН лишь фиксирует настоящего владельца. Смена собственника производится на основании взаимного волеизъявления участников правоотношений, оформленного документально.
На что обратить внимание
Сотрудники агентств недвижимости советуют не пренебрегать проверкой документов, даже если для сделки какие-то свидетельства не требуются.
Свидетельство о праве собственности может отсутствовать, если сделка была совершена до 1997 г. (до появления регистрационных палат). Однако в этом случае на самом правоустанавливающем документе должен быть штамп о регистрации.
Всегда сравнивайте сведения в документах и фактическое положение дел: например, если продавец снёс дом, не получив разрешение на реконструкцию дома и не прекратив право собственности на строение, сделку осуществить не удастся, потому что документы к сделке не готовы
Обратите внимание на совпадение данных, указанных в правоустанавливающем документе и удостоверении личности. Например, часто путают имена Наталия и Наталья, Даниил может превратиться в Данилу, а точки над буквой «ё» надо писать или не писать именно так, как указано в паспорте, — Фёдор и Федор с одинаковыми фамилиями могут быть двумя разными людьми.
Если вы обнаружили разночтения, ориентируйтесь на написание в паспорте. Все изменения необходимо вносить в правоустанавливающие документы.
Второе, что необходимо проверить, — это отсутствие обременений права пользования и ограничений по расчётам (когда недвижимость находится в залоге у банка или у физического лица или не произведены окончательные расчёты с продавцом как при рассрочке платежа).
Обременения можно (и нужно) снять, для чего необходимо обратиться в региональные органы юстиции с документами, подтверждающими отсутствие обременений. Это может быть, например, акт о взаиморасчётах.
Третье, что необходимо сравнить, это цифры — площадь жилья или участка, количество комнат, номера дома и квартиры. Если цифры не совпадают, смотрите на самый новый по дате выдачи документ. В случае, если в квартире была перепланировка или новый владелец земельного участка после процедуры межевания обнаружил, что его площадь отличается от указанной в документах, требуется внести изменения в свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, обратившись в регистрирующий орган с документом, в котором отражены последние технические характеристики жилья.
Четвёртый документ, который надо изучить, это выписка из домовой книги (форма 9), в которой указано, сколько лиц зарегистрировано на данной жилплощади, их возраст. Если вы покупаете или продаёте земельный участок, на котором есть только остов дома, необходимо получить архивную выписку той же формы.
Какие сведения содержит выписка?
Выписка из ЕГРН содержит более широкие сведения, нежели присутствуют в регистрационном удостоверении (свидетельстве). Это:
- Ф.И.О. собственников объекта.
- Форма собственности.
- Дата оформления прав.
- Наличие/отсутствие обременений, ограничений и арестов.
- Сведения из кадастра.
- Стоимость имущества (для взимания налогов).
- Технические характеристики недвижимости (этажность, метраж и т.п.)
- План-чертеж объекта.
- Сведения о лице, заказывающем выписку.
Наиболее важной информацией для лиц, планирующих сделку с данной недвижимостью, являются сведения о собственниках квартиры и наличии/отсутствии обременений.
Важно:
- Нотариальное заверение ДКП не дает никаких преимуществ (что называется, кроме психологического комфорта): заверенный договор регистрируется на тех же основаниях, что и незаверенный.
- В случае, когда продавец/даритель имущества скончался, уклоняется от прихода в госучреждение для осуществления госрегистрации, надо сразу же обратиться с исковым заявлением в суд. Получив решение суда, осуществить действия по регистрации права без участия противоположной стороны.
Многие новоиспеченные владельцы квартир уверены: сделка прошла без проблем, право владения перешло к новому собственнику и даже уже было соответствующим образом зарегистрировано, поэтому не о чем беспокоиться. Разве важно в этом случае, какие документы должны были остаться на руках?
На самом деле наличие документов на квартиру необходимо в следующих случаях:
- для доказательства ваших прав на недвижимое имущество в различных инстанциях, в том числе это подтверждение действительности проведенной сделки, которое может понадобиться в случае ее оспаривания;
- бумаги понадобятся владельцу для регистрации и прописки по новому месту жительства;
- управляющая компания вашего дома для открытия нового лицевого счета также попросит подтверждение;
- если вы приобрели недвижимость на рынке вторичного жилья, то бумаги понадобятся для переоформления показаний счетчиков воды, тепла, газа на нового владельца, а также для переоформления договора на интернет и телефонию.
Кроме того, бумаги на квартиру нужны для взаимодействия с налоговыми органами.
Во-первых, не забудьте оперативно поставить новое жилье на налоговый учет (надеемся, вы представляете, какими последствиями грозит игнорирование этой обязанности).
Во-вторых, документы нужны для получения налогового вычета при покупке недвижимости.
Документы-основания и их разновидности
Совокупность всех документов, на основании которых госрегистратор фиксирует сделку, называется документами-основаниями.
В зависимости от того каким именно способом имущество было передано в собственность, существуют разные документы.
Например, если это продажа, то необходим договор купли-продажи, если обмен – договор мены, если наследование – свидетельство о праве на наследование по закону или по завещанию и так далее.
Всего таких документов эксперты выделяют более 20 в зависимости от применяемой ими классификации.
Процедура оформления и получения документов-оснований регулируется законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Гражданским кодексом РФ, письмами Минюста
и другими актами.
Для оформления права собственности на жилье необходимо совершить ряд действий, в том числе подготовить правоустанавливающие документы на квартиру. Это документы утвержденной формы, определяющие право собственности субъекта на жилье. Право собственности на квартиру может возникать на разных основаниях: приватизация, купля-продажа, обмен, долевое участие, дарение и т.д.
В зависимости от способа получения недвижимости существуют соответствующие виды правоустанавливающих документов.
По некоторым источникам всего их 22. Перечень таких документов и юридическая процедура их оформления регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом “О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и другими законодательными актами.
Никто из нас не застрахован от стихийных бедствий, кражи, нападения, в ходе которых теряются документы и ценные бумаги. Если документы на квартиру утеряны, похищены или уничтожены, их в большинстве случаев несложно восстановить. Для этого следует обратиться по месту их первичной выдачи: в архив БТИ, ЕГРП, управление кадастра. Однако если документы были выданы до внесения их в систему ЕГРП, т.е. до 31 января 1998 года, выдать дубликат иногда не представляется возможным в связи с утерей архива при передаче предприятий в частную собственность или некорректного их составления. В таком случае правоустанавливающие документы придется оформлять заново, а это трудоемкий и долгосрочный процесс, нередко требующий судебного вмешательства. В связи с этим, если известно, что регистрация прав собственности на квартиру проходила до вышеуказанной даты, целесообразно было бы в любом случае обратиться в Государственную Регистрационную палату и убедиться в их наличии и правильности составления. Такие действия исключат возможные трудности в будущем, в случае продажи или другой смены собственника.
Позвоните по номеру и наш юрист БЕСПЛАТНО ответит на все Ваши вопросы
Теперь подтвердить свои права владения каким-либо видом недвижимого имущества гражданин сможет выпиской из ЕГРП. Новшества не обязывают собственников в срочном порядке переоформлять документы и сдавать старые.
До этого момента, как и сейчас, выписку может получить любой гражданин РФ.
Сроки, в которые должны осуществляться действия в Росреестре
Государственная регистрация прав собственности на недвижимость и сделок с ним будет осуществляться в небольшие сроки. Так, например, при постановке жилья на кадастровый учет и регистрация в Росреестре будет занимать не более 10 дней. При выполнении этих действий через МФЦ процедура займет не более 12 дней. Отдельно друг от друга эти процедуры занимают еще меньше рабочего времени.
ВНИМАНИЕ !!! При простой регистрации прав на жилье в Росреестре потребуется затратить не более 7 дней, а при обращении в МФЦ – не более 9 дней. Также при простой постановке на кадастровый учет необходимо ждать 5 дней, а через МФЦ – 7.
В Федеральном законе №218-ФЗ устанавливаются сроки, в которые должна происходить регистрация в Росреестре и МФЦ после получения судебных решений, которые вступили в законную силу. Также установлены сроки при получении актов от государственных органов, которые имеют право на их издание, а также при регистрации ипотеки, получении наследства и иных действий.
Если же собственник утрачивает право собственности на свое жилье в связи с тем, что попал на различные рода махинаций, в законе имеется несколько условий, при выполнении которых собственнику будет выплачена однократная компенсация. Эти условия распространяются только на тех владельцев, которые являются добросовестными владельцами или приобретателями. Такие выплаты будут производиться за счет финансового бюджета, причем сумма выплаты по сравнению с большинством производимых сделок будет незначительной. Ее размер не будет превышать 1 миллиона рублей для физических и юридических лиц.
Виды документов, выдаваемых при регистрации прав в разные годы
Документы, которые выдавались по окончании госрегистрации собственности, были разными, в зависимости от периода:
- До 31.01.1998 единого порядка регистрации недвижимости и единого реестра прав не было. Регистрацией занимались БТИ, нотариусы, местные органы власти. Итогом регистрации могла быть как выдача какого-либо документа, так и простая постановка штампа (к примеру, на договор). Кроме того, не во всех субъектах России к 31.01.1998 начала функционировать Регпалата (сегодня — Росреестр). В результате вплоть до конца 1998 года кое-где собственность оформлялась по старым правилам.
- С 31.01.1998 по 01.10.2013 регистрация завершалась выдачей свидетельства на защищенном водяными знаками бланке, имеющем серию и номер. Он подписывался регистратором и скреплялся печатью.
- С 01.10.2013 по 14.07.2016 собственник мог выбрать, какой документ ему выдадут по итогам регистрации — свидетельство или выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). С 01.01.2015 свидетельства стали выдавать на обычной бумаге, заверенными подписью регистратора и печатью Росреестра. При этом они имели учетный номер.
- В период с 15.07.2016 по 31.12.2016 свидетельства были отменены, после регистрации собственники получали только выписку из ЕГРП.
- С 01.01.2017 регистрация завершается выдачей выписки из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это преемник ЕГРП, представляющий собой единый массив данных из ЕГРП и госкадастра.