Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто вправе зарегистрировать ОНС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признаки объекта незавершенного строительства
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности
|
СИТУАЦИЯ |
РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА |
| Когда не нужен нотариус | При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным).
Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд. |
| Регистрация изменения долей | Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают:
|
| Регистрация продажи доли третьему лицу | Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли.
Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки. |
Согласно ст. 401 Налогового кодекса РФ объекты незавершенного строительства являются налогооблагаемой базой. При этом должны выполняться следующие обязательные условия:
- зарегистрировано право собственности на недострой;
- субъектом РФ установлена кадастровая стоимость в качестве базы для налогообложения;
- определена цена недостроенной недвижимости.
Интересно: Если в целях налогообложения в регионе применяется инвентаризационная стоимость объекта, то налог уплачивать не нужно, так как для «незавершенки» нельзя рассчитать инвентаризационную стоимость.
Налоговая ставка определяется исходя из назначения объекта:
- 0,1% — для жилья;
- 2% — офисные, торговые и иные коммерческие здания;
- 0,5% — прочее незавершенное строительство.
Ставки могут быть дифференцированы в каждом конкретном регионе. Расчет налога производится ИФНС ежегодно. Исчисление начинается с даты фактической регистрации «незавершенки». Собственник недвижимости получает уведомление и платежный документ.
Сроки регистрации права собственности
Владельцев домов ждет приятная новость — с текущего года сократились сроки постановки на учет и регистрации права. До этого они исчислялись 10 днями и соответственно 12 днями, если заявитель воспользовался услугами МФЦ. Теперь, при личном обращении, процедура регистрация занимает 7 дней, а постановки на учет 5 дней. Совмещение этих действий займет 10 дней. При обращении через МФЦ время выполнения процедуры увеличивается на 2 дня. Уменьшение сроков объясняется отменой двойного регулирования. Также теперь чтобы поставить на учет здание, построенное на незарегистрированной земле, документы для двух этих процедур подают одним пакетом, процедура совмещается.
Для признания прав собственности на «недострой» можно обратиться в территориальный офис Росреестра, территориальное отделение федеральной кадастровой палаты, а также в городской или поселковый МФЦ. Рекомендуем предварительно позвонить по поводу сдачи документов и записаться к нашему специалисту, для бесплатной консультации по номеру 8 495 409-41-51.
Начиная процесс оформления дома, граждане встречают на пути много трудностей. Например, приходится подтверждать, что строение соответствует существующим нормам или владение домом законно. Часто бывает ситуация, когда в ТП допущены ошибки и его надо переделывать.
Чтобы разрешить такие ситуации кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» проведут все необходимые работы для регистрации домов и исправят ошибки любой сложности.
Договоры соинвестирования или инвестиционного вклада
Часто застройщики вместо договоров долевого участия в строительстве заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада. Предметом таких договоров является, якобы, инвестирование в строительство какого-либо объекта недвижимости (многоквартирного дома, многоярусной стоянки, офисного здания, коттеджного поселка и т.д.), по результатам которого инвестор (соинвестор) получает в качестве доли в проинвестированном объекте строительства отдельную квартиру, гараж, офис, коттедж и т.д.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Инвесторам (соинвесторам) строительства сидеть и ждать, что какой-то новый застройщик сам достроит проинвестированный ими объект недвижимости, и затем оформит на их имя право собственности на квартиры, коттеджи, офисы и иные объекты недвижимости, не стоит изначально.
Данный вид договоров может быть не зарегистрирован в Управлении Росреестра, и коме самого изначального застройщика о существовании таких договоров может никто и не знать. А это обстоятельство означает возможность «двойных продаж», переоформления документации на строящийся объект уже по правилам долевого участия в строительстве на других лиц, а также (что иногда случается) снос недостроенного объекта, как самовольной постройки, без выплаты инвесторам (соинвесторам) строительства каких-либо денежных компенсаций.
С целью избежать таких негативных последствий, при нарушении сроков окончания строительства объекта недвижимости или возбуждения в арбитражном суде процедуры банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) лучше обратиться в суд по месту нахождения строящегося объекта с иском, в котором просить суд признать заключенные ими договоры притворными сделками, применить к этим сделкам правила договоров об оказании услуг (в данном случае – договора строительного подряда, условием которого является возведение ответчиком здания и последующая передача помещения в этом здании в собственность истца), и признать право собственности на проинвестированные объекты недвижимости, как на объекты незавершенного строительства.
После получения положительного судебного решения, инвесторы (соинвесторы) смогут зарегистрировать своё право собственности на объекты незавершенного строительства, и, тем самым, гарантировать себе последующее оформление права собственности на эти объекты после окончания строительства домов, гаражей, офисов и т.д., или (в случае сноса строящегося объекта, как самовольной постройки) получение за снесенный объект недвижимости денежной компенсации.
Что такое незавершенное строительство?
Определение «недостроя» или объекта незавершенного строительства нет ни в одном официальном документе. Вот почему в судебных органах рассматриваются тысячи дел, касающиеся статуса той или иной недвижимости. Для упрощения работы суда в 2015 году выпущено Постановление под номером 25, в котором разъяснены некоторые нюансы таких объектов.
Так, в пункте 38 упомянутого Постановления приводится определение объекта незавершенного строительства (ОНС). Здесь указано, что недострой — частично построенный капитальный объект, который к моменту получения статуса должен иметь фундамент. Если участок под строительство просто засыпан камнем, залит бетоном или покрыт асфальтом, такое объект не относится к ОНС, ведь у него отсутствуют признаки капитального объекта.
Право владения имуществом приобретается после оформления госрегистрации, а временем создания права является дата прохождения процедуры. Как только регистрация завершена, недострой переходит в разряд объекта сделки (торга). До этого момента ОНС представляет собой набор стройматериалов. Как отмечалось выше, после выхода Постановления №25 судебные органы предъявляют четкие требования к недострою — работы по укладке фундамента должны быть завершены.
Чтобы зарегистрировать ОНС, владелец должен установить его статус, собрать определенный пакет бумаг (должны фиксировать право владения земельным наделом, на котором взводится объект). Также на руках должно быть разрешение, позволяющее выполнять строительные работы. Кроме того, сам объект незавершенного строительства требуется внести в кадастровый учет.
Как оформить недостроенный дом в собственность
Строительство может перейти в стадию незавершённого в силу ряда факторов внешнего характера. Например, отсутствие необходимой суммы у заказчика, либо нехватку строительных материалов. Результатом этого станет решение о консервации объекта строительства.
Практика показывает, что часть объектов, рассматриваемых как предмет договора подряда на строительство, остаются на том или ином этапе строительства и переходят в разряд незавершённых (ОНС). К сожалению, в действующих законодательных актах отсутствует однозначная трактовка подобных объектов.
Если у заявителя на руках имеется свидетельство о праве на данный участок земли, полученное до 01.07.16, его можно не менять на выписку из ЕГРН. При любой последующей сделке с объектом вместо него оформят данную выписку.
51-ая статья ГрК РФ требует в обязательном порядке получения разрешения на возведение объекта, если последний подпадает под градостроительные регламенты. Его выдают после согласования с уполномоченными представителями местной администрации, и с учётом имеющейся проектных документов.
Отсутствие разрешения делает ОНС объектом, который возводится незаконно. Соответственно, технический план на него, в подобных случаях, оформить невозможно. Согласно положениям сороковой статьи (№ 218-ФЗ) разрешено выполнение кадастрового учёта ОНС без подобного разрешения в тех случаях, когда действующими нормативами его наличие не требуется.
Использование упрощенного порядка
Чтобы оформить собственность через Росреестр, нужно пройти через этап согласования, инстанций достаточно много. Кроме того, потребуется собрать довольно большой пакет документации.
Именно поэтому многие строительные компании располагают отдельными службами (отделами), на них и возлагается эта кропотливая работа.
С 2020 г. порядок регистрации недвижимости загородного типа был упрощен, поэтому у собственников таких объектов будет меньше забот.
Согласно новому законодательству, этот обновленный простой порядок можно использовать в отношении таких объектов:
- жилых домов, если они построены на земельных участках, предназначенных для ведения таких хозяйств как дачное или садоводческое,
- жилых домов, если они построены на участках, целевым назначением которых является ИЖС (индивидуальное жилищное строительство),
- жилых домов, построенных на зем. участках, используемых в целях ведения ЛПХ (личного подсобного хозяйства). Такие земли размещаются на границе населенного пункта.
То есть если говорится о возведении одного из указанных частных домов на перечисленных земельных участках, то собственнику следует обратиться или в Росреестр или в МФЦ, собрав минимально необходимый для регистрации пакет документов.
Договор купли-продажи
Если вариант с завершением строительства не подходит из-за нехватки финансовых ресурсов или по иным причинам, существует вариант с продажей объекта другому лицу. Для реализации «недостроя» требуется получить права собственности по принципу, который рассмотрен выше. Без регистрации в Росреестре провести сделку не получится. Ранее после оформления выдавали свидетельство, подтверждающее этот факт. Сегодня в этом нет необходимости, а сам документ не передается заявителю — его заменила выписка из ЕГРП.
Продажа объекта происходит на базе договора купли-продажи объекта недвижимости. Он должен соответствовать действующему законодательству и содержать основные пункты об объекте и участниках соглашения. Если «незавершенка» реализуется в комплексе с земельным наделом, может потребоваться оформление двух документов — на продажу недостроя и земельного надела.
Для регистрации операции купли-продажи стоит обратиться в МФЦ или Росреестр — те же организации, в которых происходит регистрация прав собственности на ОНС. За получение услуги придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Регистратор должен передать паспорт, а также договор купли-продажи. Далее уполномоченный орган печатает заявление, которое подписывает продавец и покупатель. После этого бывший владелец получает расписку, а новый хозяин — выписку из ЕГРП уже на собственное имя.
Формирование техплана ОНС
Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.
Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.
Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.
Ключевыми особенностями работы над планом являются:
- включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
- определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
- кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
- работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.
Необходимые документы
Право собственности на недострой можно зарегистрировать одновременно с кадастровым учетом объекта. Перечень документов, которые необходимы для кадастрового учета объекта незавершенного строительства, регламентирован статьями 14 и 40 Федерального закона № 218-ФЗ. Исходя из анализа указанных норм, кадастровый учет будет проводиться на основании следующих документов:
Если земельный участок ранее не был поставлен на учет в Росреестре, а права на него не были зарегистрированы в ЕГРН, допускается одновременное совершение учетных и регистрационных действий на землю и объект незавершенного строительства. При этом право собственности на недострой и постановка на учет будет подтверждена одной выпиской ЕГРН.
Являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости? У них будет специальный статус, если по документам подтверждена определенная степень готовности конструкций. Эксплуатировать ОНС нельзя, но предметом гражданской сделки такие объекты могут выступать без ограничений.
Что такое незавершенка?
Какое здание считается незавершенным?
В законодательной базе Российской Федерации сложно найти единое определение такому термину, как «незавершенное строительство». Тем не менее в практике юристов уже утвердилось мнение о том, какие здания можно отнести к незавершенкам. Определение, хоть и не вполне четкое, вытекает из статей Гражданского Кодекса РФ и Градостроительного Кодекса РФ.
Незавершенным считается здание, имеющее нижеперечисленные признаки:
- Объект носит не временный, а капитальный характер. Другими словами, постройка имеет фундамент, поэтому из списка незавершенок автоматически исключаются стационарные ларьки и киоски.
- Здание не приобрело законченный вид, на нем ведутся работы. При этом не берется во внимание стадия строительства, это может быть возведение фундамента, стенных блоков, последние штрихи во внутренней отделке помещения.
- Стройка заморожена до определенной или неопределенной даты из-за нехватки финансовых ресурсов.
Признание права собственности на объекты незавершенного строительства
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Действующее законодательство относит объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).
Значит, на объекты незавершенного строительства можно оформить право собственности, как и на иные объекты недвижимого имущества на территории Российской Федерации. Рассмотрим возможные варианты действий дольщиков в зависимости от того, какой именно договор был оформлен ими с застройщиком.
В большинстве случаев застройщики заключают с дольщиками договоры долевого участия в строительстве, в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В этом случае беспокоиться относительно возможного приостановления строительства смысла нет, поскольку право требования на незавершенный строительством объект гарантированно заключенным с застройщиком договором долевого участия в строительстве.
Однако в случае банкротства застройщика дольщику всё же придется совершить ряд действий, чтобы подтвердить свои права требования на приобретенную у застройщика квартиру (именно квартиру, а не офис или гараж).
Дольщику необходимо будет после возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве застройщика, подать заявление о включении требований в реестр требований о передаче жилого помещения в собственность.
После включения требований дольщика в вышеуказанный реестр, в случае банкротства застройщика, местная администрация по месту нахождения неоконченного строительством объекта сама подберет кандидатуру нового застройщика, который за свой счет достроит объект и передаст его в собственность дольщиков.
При наличии заключенного договора долевого участия смысла в подаче в суд иска о признании права собственности на недострой не имеется, поскольку сам по себе такой договор, после его государственной регистрации, гарантирует участнику долевого строительства, что, в дальнейшем, пусть и со значительным отступлением от ранее оговоренных сроков, дольщик сможет оформить право собственности на оплаченную им на стадии строительства недвижимость.
Исковое заявление о признание права собственности на объект незавершенного строительства (образец)
Известным способом ухода многих застройщиков от налогообложения и от необходимости заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве является заключение с дольщиком предварительного договора купли-продажи.
Смысл оформляемых застройщиком документов заключается в том, что дольщик, якобы, передает по договору беспроцентного займа денежные средства застройщику, с обязательством застройщика вернуть дольщику эту денежную сумму в определенную дату.
По наступлении указанной даты, дольщик подписывает с застройщиком основной договор купли-продажи квартиры, а также соглашение о взаимозачете, в котором указывается, что сумма беспроцентного займа засчитывается застройщиком в оплату дольщиком стоимости приобретаемой недвижимости.
В случае существенного нарушения сроков окончания строительства, процедуры банкротства застройщика, дольщикам нужно подтвердить свои права на приобретаемый объект в судебном порядке. Сделать это можно так:
- Подать в суд иск о подтверждении права требования на приобретаемые квартиру, офис или гараж, и обязании застройщика передать этот объект в собственность дольщика по окончании строительства здания;
- Подать в суд иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства, представив в суде документы, подтверждающие, что дольщик произвел оплату стоимости объекта незавершенного строительства в полном объеме, и что оплата была произведена именно в счет погашения стоимости этого объекта, а не из-за желания дольщика передать просто так деньги застройщику по договору.
Часто застройщики заключают договоры соинвестирования или договоры инвестиционного вклада.
При наличии такого договора и после приостановления строительства проинвестированного объекта, в том числе, по причине возможного банкротства застройщика, инвесторам (соинвесторам) следует подать в суд иск о признании заключенного с ними договора притворной сделкой и признании права собственности на объект незавершенного строительства.
Дело в том, что такого рода договоры, в большинстве случаев, не подпадают под требования Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Кадастровый учет незавершенки в 2021 году
Незавершенное строительство – это объект. у которого возведены основные конструкции. Если объект недостроен, его нельзя эксплуатировать по основному целевому назначению. Но при подтверждении, что в здании возведены основные конструкции, объект незавершенного строительства можно поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности. Это может потребоваться со следующими целями:
- признание собственности на незавершенное строительство, чтобы впоследствии продать объект другим лицам;
- провести оценку ОНС для инвестиционного проекта, для получения кредита в банке;
- подготовить незавершенку к торгам по банкротству, в исполнительном производстве.
Признание собственности на незавершенное строительство позволит распоряжаться объектом, в том числе продавать его другим застройщикам. Также признание собственности на незавершенное строительство МКД позволит дольщикам оформить документы на часть объекта. Такое право собственности на недострой можно впоследствии уступить другим лицам, либо собственник может ждать завершения строительства.
Оформление дома по приобретательной давности
Такие ситуации касаются старых домов. Они никогда не были зарегистрированы, а документы на них часто бывают утеряны. В нем может жить уже не первое поколение наследников первого владельца, при этом никаких законно зарегистрированных прав у них нет. Юридически, такой дом считается самостроем.
Право приобретательной давности наступает в том случае, если вы владеете домом больше 15 лет. В этом случае нужно доказать, что за эти годы он не был реконструирован, перестроен. Чтобы воспользоваться правом приобретательной давности необходимо соблюдение следующих условий:
- У вас должны быть основания для владения, а соседи должны подтвердить, что вы жили здесь последние 15 лет.
- У вас должны быть доказательства, что все эти годы вы непрерывно владели домом. Таким доказательством могут служить квитанции на оплату коммунальных услуг.
- Местная администрация раньше не высказывала претензий. Например, домом владел ваш родственник, никаких претензий в течение последних 15 лет со стороны администрации не было. В этом случае администрация не имеет права предъявлять претензии наследникам. Дом оформляется по приобретательной давности.