Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Это важно знать при приемке квартиры в новостройке!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Квартиры бывают без отделки и с отделкой. В первом случае собственник должен оценить, соответствует ли фактическая площадь жилья той, что указана в техпаспорте. Проверить, ровно ли установлены оконные и дверные проемы. С помощью строительного уровня определить, нет ли уклона на поверхности стен и пола. Если в комнатах сыро, стекла «потеют» и пахнет плесенью, значит, плохо работает вытяжка: обратите внимание на вентиляцию. Посмотрите показания на счетчиках и зафиксируйте данные. Проверьте, надежно ли смонтированы трубы коммуникаций и хорошо ли закреплена проводка.
Что взять с собой на самостоятельную приемку?
Из документов для приема квартиры в новостройке вам понадобятся только паспорт и ДДУ. Ниже приведем перечень других необходимых предметов:
-
Несколько листов бумаги, ручки. Они понадобятся для того, чтобы фиксировать все недостатки. Как правило, в пустых квартирах нет столов, поэтому вместе с канцелярией не лишним будет наличие планшета.
-
Бумажный скотч или мелок. При помощи них вы сможете пометить и подписать каждый дефект на месте его обнаружения. Найденные царапины на стекле можно отметить смываемым маркером.
- Тестер электричества и лампочка. Тестер можно заменить компактным электроприбором, например, зарядкой от гаджета. Так вы сможете проверить исправность всех розеток и патронов.
-
Зажигалка, спичка или свечка. Эти предметы позволят определить качество установки окон и работу вентиляции: отклонения открытого пламени покажут все проходящие потоки воздуха.
-
Фонарик, рулетка и уровень. Так вы сможете увидеть все неровности, трещины и другие дефекты.
Помимо перечисленных предметов полезной может оказаться сменная одежда ― в только что сданном доме, как правило, много строительной пыли.
Вместе с базовыми инструментами специалисты советуют брать на приемку квартиры специальные приборы, при необходимости их можно арендовать. К таким инструментам относятся:
- Тепловизор. Он помогает обнаружить промерзание стен и окон в холодное время года.
- Лазерный нивелир. Этот прибор позволяет проверить ровность полов, стен и потолков в квартире.
- Дозиметр и газоанализатор. При помощи них вы определите уровень аммиака и радиации в помещении.
Запускает процедуру передачи жилья застройщик, который к этому времени должен получить разрешение на эксплуатацию здания и отправить дольщикам уведомление о готовности квартиры. Далее между сторонами согласуется время проведения приёмки.
Для осмотра недвижимости пригодятся:
- Паспорт и договор долевого участия.
- Копия плана по ДДУ — для сверки с реальным объектом.
- Блокнот, ручка — для заметок и составления списка недостатков.
- Бумажный скотч, мел и маркер — ими отмечают недостатки непосредственно на объекте.
- Фотоаппарат или видеокамера — для фиксации дефектов.
- Тестер (мультиметр), индикаторная отвёртка — для проверки работоспособности электропроводки. Можно взять недорогой карманный электроприбор.
- Лист бумаги, свечу или зажигалку — для проверки вентиляции и герметичности окон.
- Лампочка — для проверки патронов.
- Фонарик.
- Рулетка или лазерный дальномер.
- Строительный уровень.
Перед визитом на объект ещё раз изучите договор, проектные документы, содержащие подробную информацию об объекте: материале стен и потолка, конструкции дверей и окон, отделке и т. д.
Прием-передача квартиры со специалистом
Если вы хотите дополнительно проверить квартиру на безопасность для здоровья и жизни, можно пригласить компании, специализирующиеся на приемке квартир. Профессиональным оборудованием сотрудники проводят тепловизионное обследование (для выявления мест теплопотерь), обследуют радиоактивный фон, электромагнитные излучения, уровень аммиака (нарушение технологий производства бетона приводит к испарениям этого вещества, такая квартира не подходит для проживания).
Безусловно, и перечисленные ранее 10 пунктов можно передать в руки специалистов. Компания также сможет проверить отклонения от нормы по вертикали и горизонтали всех поверхностей, оценить не только отсутствие дефектов на отделочных материалах, но и качество их укладки (например, наличие пустот под плиткой).
Немаловажный аргумент в пользу компании по приемке квартиры: если застройщик отказывается принять замечания и не подписывает или не выдает смотровой лист — вы все-равно получите официальный отчет от специализированной фирмы. Эта бумага пригодится вам в суде, если до него дойдет.
Как правильно принимать квартиру у застройщика: порядок приемки
Первая встреча с дольщиком проводится по инициативе застройщика. Это официальная процедура, включающая отправку письма с уведомлением. Но не стоит до бесконечности дожидаться информации о таком уведомлении от «Почты России». Рекомендуем брать ситуацию под свой контроль:
- Следите за официальным сайтом застройщика. В разделе «новости», скорее всего, появится заметка о предполагаемой дате встречи дольщиков.
- Вступите в группу застройщика в соцсетях. Чаще всего именно социальные сети выступают самым оперативным способом связи с девелопером.
- Перед наступлением срока сдачи дома позвоните в офис девелопера для уточнения, как будет проходить процедура приема-передачи жилья. Можно самостоятельно отправить письмо застройщику о готовности принять квартиру (образец такого письма можно найти на специализированных форумах).
Что такое приемка квартиры?
Это процедура является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика к покупателю. Она начинается с приглашения на первичный осмотр квартиры и, если у будущего собственника жилья нет претензий к качеству работ, завершается подписанием акта приемки-передачи. Если нарекания все-таки присутствуют, процесс приемки может быть связан с рядом дополнительных действий.
Можно ли воспользоваться услугами профессионального приемщика квартиры?
Существует практика приглашения дольщиком на приемку квартиру стороннего проверяющего: квалифицированного специалиста-приемщика, который выполняет все необходимые проверки при помощи специальных инструментов.
Часто застройщики бывают против присутствия такого проверяющего, но законодательство не запрещает брать с собой на приемку квартиры постороннее лицо.
Что делать, если в ходе приемки квартиры выявлены нарушения
В случае, если в процессе приемки выявилось несоответствие с чек листом договора, то нельзя подписывать с застройщиком акт о приеме квартиры. Действовать надо следующим образом:
- На основе отмеченных на бумаге и фотографиях недостатках, составляете дефектный акт — 2 экземпляра, в которых подписи обеих сторон. Сверху бланка указываются данные покупателя и строительной компании, а внизу дата составления и росписи.
- Обговариваются сроки исправления недочетов застройщиком. Если этот пункт не прописан в ДДУ, то внесите его в дефектный акт. Период устранения изъянов обычно варьируется от одной недели до месяца — зависит от степени ущерба.
- Как только все нарушения исправлены, застройщик должен пригласить дольщика на повторный прием квартиры.
- Если повторный осмотр удовлетворяет покупателя — можно смело подписывать акт приема-передачи.
- Приняв квартиру и подписав акт — забирайте ключи.
Что нужно иметь при себе во время приемки
Чаще всего будущие владельцы осуществляют проверку самостоятельно, однако, не будучи экспертами в данной области, легко могут упустить важные моменты. Профессионалы обладают все перечнем необходимого оборудования для того, чтобы проконтролировать соответствие качества стен, полов, инженерных коммуникаций, параметров окон и прочего. Иногда стоит воспользоваться их услугами. К тому же, специалисты смогут потом взяться за дизайнерский ремонт помещений.
Надо иметь при себе паспорт, договор. Чтобы записать обнаруженные недостатки, нужно вооружиться бумагой, ручкой, маркером для пометки мест с изъянами. Проверка электросети выполняется тестером, вентиляция – простой зажигалкой или свечой (отклонение пламени). Также не лишним будет иметь фонарик, рулетку, стремянку, уровень.
Вам нужен ремонт?
Как правильно принять квартиру в новостройке по акту приема-передачи?
Отправляясь на приемку нужно взять с собой паспорт и договор долевого участия. При желании можно отправить вместо себя представителя, который, к примеру, больше разбирается в строительных работах, но только по доверенности. Прихватите с собой и план квартиры от БТИ и от застройщика для того, чтобы попытаться найти в них расхождения.
Обязательно попросите у застройщика «акт скрытых работ» со сведениями о прокладке внутренних коммуникаций (в стенах, в полу).
Итак, на что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке? Чек-лист приемки помещения должен содержать наименования тех объектов или ремонтных работ, которые следует проверить на наличие и качество.
Застройщик также должен выдать смотровой акт, где покупатель может фиксировать выявленные нарушения. Документ должен быть заполнен в двух экземплярах за подписями обеих сторон.
Не стоит относиться к процедуре формально, подписывая документы в офисе компании-застройщика до осмотра, как это могут вам предложить. Возможные дефекты способны отравлять дальнейшее проживание в вашей новой квартире, а их своевременное обнаружение позволит исправить все компанией-застройщиком. Также распространены ситуации, когда фактическая площадь жилья меньше заявленной – отклонение всего на несколько сантиметров может вылиться в минус 1-2 квадратных метра от общей площади. А учитывая, что средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Москве колеблется в районе 300.000 –350.000 рублей, вы можете получить внушительную компенсацию. Поэтому необходимо подходить к процедуре приемки очень ответственно.
Что брать с собой на приём квартиры, купленной по ДДУ?
Из документов обязательно взять паспорт и оригинал ДДУ. Приготовьте план квартиры, чтобы сравнивать проектные и фактические характеристики. Попросите у застройщика акт скрытых работ: по нему вы узнаете, в каких местах проходят инженерные коммуникации.
Для эффективного осмотра на приёмку желательно взять:
- Блокнот и ручку: записывать недочёты
- Электроприбор, который не очень жалко: проверить розетки
- Лампочку: проверить цоколи
- Фонарик: просматривать тёмные места
- Кусок мела: обводить недочеты
- Смываемый маркер: обводить царапины на стеклопакетах
- Прави́ло и уровень (или рулетка и отвес из нитки с грузиком): проверять площадь помещений и ровность стен
- Обувь на каблуках: для звуковой проверки пола
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Особенности приемки квартиры от застройщика в 2022 году
В марте 2022 года экономика страны вошла новый виток кризиса. Правительство в целях поддержки строительной отрасли установило новые правила передачи квартир дольщикам. Данные правила установлены Постановлением Правительства от 23.03.22 г. №442.
Что изменилось по отношению к 214 ФЗ:
- Постановление предусматривает, что по соглашению сторон срок передачи объектов может быть изменен в отдельности от других объектов без изменения проектной декларации. Закон же устанавливал, что срок передачи квартир в одном жилом доме должен быть единым для всех;
- Постановление допускает направления сообщения о завершении строительства в форме электронного документа, подписанного усиленной квалификационной подписью по электронной почте, указанной в договоре. Или иным способом, предусмотренным договором. Закон же устанавливал требование о направлении сообщения о завершении строительства только по Почте России заказным письмом с уведомлением о вручении;
- Правительство устанавливает требования к специалистам, кто может осуществлять осмотр и фиксировать недостатки;
- Эксперт должен быть внесен в реестр специалистов в области строительства, осуществлять трудовые функции на основании трудового договора, заключенного с лицом, включенным в СРО.
Специалист выбирается по соглашению с участником долевого строительства. Правительство возлагает на Застройщика обязанность компенсировать участнику долевого строительства расходы на услуги такого специалиста.
- Увеличен срок на устранение недостатков до 60 дней;
- Ранее застройщик должен был устранить недостатки в разумный срок, но не более чем в 45 дней (ст. 20 ЗоЗПП);
- Право на обращение в суд возникает только по истечении 60 дней, если застройщик не устраняет безвозмездно недостатки;
- Также по истечение этого срока возникает право требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора или компенсации своих расходов (застройщик обязан удовлетворить это требование в течение 10 дней);
- Если участник долевого строительства не предоставил доступ застройщику для устранения недостатков в течение 60 дней, он лишается права на судебную защиту;
- Сокращен срок для составления застройщиком одностороннего Акта, при уклонении от подписания АПП дольщиком, до одного месяца.
Как узнать, кто застройщик дома
Иногда под маркетинговой «вывеской» застройщика работает ряд строительных компаний или подрядных организаций. Такая форма распространена у крупных игроков строительного рынка, которые возводят сразу несколько объектов. Это абсолютно нормально.
Хуже, если в прошлом были долгострои и растрата средств дольщиков не по назначению, уголовные дела с амнистиями по ним. Такие застройщики могут «возродиться» под прикрытием аффилированных юридических лиц.
Точно узнать исполнителя работ можно в проектной документации по строительному адресу объекта. Эти бумаги находятся в свободном доступе на официальном сайте компании. Такую информацию обязаны предоставить ее сотрудники по первому требованию покупателя.
Данные о застройщике по адресу можно получить и через поиск в интернет-сервисах. Значимые сведения о дате регистрации застройщика, генеральном директоре, связанных компаниях, результатах финансовой деятельности легко получить в реестре юридических лиц с помощью ИНН/ОГРН.