Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как получить ипотечный кредит: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Риски при покупке вторичного жилья
Основные риски:
- Недостоверные сведения в документах
- Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
- Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
- Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги
Требования к квартире при ипотеке
Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.
- Помещение подходит для проживания
- Жильё находится в собственности
- Техническое состояние дома удовлетворительное
- Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки
Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.
Кaк дoлгo oфopмляeтcя ипoтeкa
Cкoлькo пo вpeмeни oфopмляeтcя ипoтeкa, зaвиcит oт бaнкa. Becь cpoк oт мoмeнтa пoдaчи зaявки дo мoмeнтa oфopмлeния пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy дeлитcя нa нecкoлькo пepиoдoв, и в кaждoм бaнкe cвoй peглaмeнт в oтнoшeнии иx длитeльнocти.
- paccмoтpeниe зaявки – минимaльный cpoк cocтaвляeт 1-2 нeдeли, нo в нeкoтopыx бaнкax мoжeт зaтянyтьcя нa пapy мecяцeв. B этoт пepиoд бaнк пpoвepяeт вaшy плaтeжecпocoбнocть и oцeнивaeт pиcки выдaчи кpeдитa;
- пoиcк вapиaнтa – пocлe oдoбpeния вaшeй кaндидaтypы бaнк дacт вaм 3-4 мecяцa нa пoдбop вapиaнтa. Paзyмeeтcя, ecли вы нaйдeтe пoдxoдящyю квapтиpy paньшe и бaнк oдoбpит тaкoй вapиaнт, cмoжeтe нaчaть oфopмлeниe cpaзy, ждaть иcтeчeния 3 мecяцeв нe пpидeтcя. B этoм cлyчae вpeмя, пoтpaчeннoe нa пoдбop вapиaнтa, мoжeт coкpaтитьcя дo нecкoлькиx днeй;
- пoдгoтoвкa дoкyмeнтoв – в cpeднeм зaймeт 3-7 днeй. Ocнoвнoй пaкeт дoлжeн быть нa pyкax y пpoдaвцa, ocтaнeтcя зaкaзaть oтчeт oб oцeнкe, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa и выпиcкy из EГPН. Cpoк мoжeт cильнo yвeличитьcя, ecли нeoбxoдимo бyдeт пoлyчaть paзpeшeниe opгaнoв oпeки, выдeлять дoлю нecoвepшeннoлeтним, гoтoвить дoкyмeнты для вcтpeчнoй пoкyпки;
- paccмoтpeниe вapиaнтa бaнкoм – кaк пpaвилo, бaнк aнaлизиpyeт пpeдcтaвлeнныe дoкyмeнты 1-5 днeй, пocлe чeгo вынocит вepдикт;
- oфopмлeниe кpeдитнoгo дoгoвopa, дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и дoгoвopoв cтpaxoвaния – 1-2 дня и oбычнo oни пoдпиcывaютcя oднoвpeмeннo. Ecли тpeбyeтcя нoтapиaльнoe yдocтoвepeниe cдeлки, cpoк мoжeт yвeличитьcя дo 2-3 нeдeль — нe вo вcex нaceлeнныx пyнктax мoжнo cpaзy пoпacть к нoтapиycy, инoгдa пpиxoдитcя зaпиcывaтьcя зa двe нeдeли;
- peгиcтpaция пpaвa coбcтвeннocти и ипoтeки – в зaвиcимocти oт фopмы дoгoвopa (пpocтoй пиcьмeннoй или нoтapиaльнo yдocтoвepeннoй) и мecтa пoдaчи дoкyмeнтoв (Pocpeecтp или MФЦ) пpидeтcя пoтpaтить oт 3 дo 7 paбoчиx днeй.
Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?
После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.
Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.
Сколько времени займет получение ипотечного кредита?
Срок рассмотрения заявок колеблется от 2 часов (если клиент получает зарплату на карту банка) до нескольких суток (если возникают трудности с оценкой документов). Когда решение принято, заемщику обычно поступает
Если решение отрицательное, не стоит отчаиваться и отказываться от мечты о собственном жилье. Нужно спокойно и обстоятельно поговорить с представителем банка и уточнить причины отказа. Часто он вызван банальной нехваткой документов. Их можно прикрепить к делу и отдать заявку на повторное рассмотрение или обратиться в другой банк.
Этапы получения ипотеки
Чтобы получить от банка деньги на покупку жилья, нужно пройти все круги ипотечного оформления:
- Рассмотрение заявки. В среднем занимает 2-15 рабочих дней. Иногда первичное решение об одобрении принимается за сутки по электронной анкете пользователя. Реальное рассмотрение анкеты заемщика требует подачи полного пакета документов. Поэтому окончательное одобрение редко удается получить за 1 день.
- Оценка недвижимости. Банк сообщает заемщику контакты аккредитованного оценщика. Клиент собирает документы для выполнения оценки, звонит оценщику и оставляет заявку. Далее специалист приезжает на адрес и проводит осмотр, чтобы потом оформить письменный отчет для банка. В среднем получение услуги занимает 2-5 рабочих дней.
- Проверка недвижимости банком. Клиент предоставляет необходимые кредитору документы на недвижимость вместе с оценочным актом. Банк проверяет объект за 2-5 рабочих дней.
- Подготовка к сделке. Банк готов выдать деньги, недвижимость проверена, документы готовы. Далее оформляются нескольких договоров — кредитный договор, обременение на залоговую недвижимость, сделка купли-продажи, страховое соглашение. Теоретически все это оформляется за один день. На практике процесс может затянуться на неделю. График платежей содержится в кредитном договоре. С момента его подписания клиент официально становится заемщиком.
- Документы оформляются в Росреестре. Срок ожидания выдачи 7-14 рабочих дней. Если подавать документы через Интернет или через нотариуса за дополнительную плату. Если недвижимость юридически чистая, в самом Росреестре задержек не будет.
Если вы уже выбрали банк, квартиру, кредитор одобрил финансовый заем и проверил недвижимость, потребуется две-три недели от первого похода в банк до подписания ипотечного договора. Из-за накладок получение кредита может быть долгим — до 8-10 недель, поэтому лучше планировать время с запасом.
Этапы рассмотрения ипотечного кредита и нужное для каждого этапа время
В ВТБ банке можно взять кредит в размере до 6 млн. рублей, вероятность одобрения и максимальная доступная сумма будут напрямую зависеть от уровня дохода заемщика. При подаче заявки нужно указать требуемую сумму и уровень заработка, который клиент может подтвердить документально.
Предварительное одобрение ипотеки занимает от нескольких минут до 5 рабочих дней.
Держателям зарплатных карт ВТБ и владельцам вкладов получить одобрение ипотеки намного проще: банк может самостоятельно отследить перемещение денег на их счетах и сделать вывод об уровне доходов без предоставления дополнительных документов только на основе собственных данных.
Основные этапы получения решения – это предварительное одобрение заявки, выбор недвижимости, сбор документов и оформление кредитного договора. Нужно обратить внимание на условия и требуемый список документации на каждом этапе оформления. В среднем клиент ждет около месяца, пока рассматривается ипотека, проверяется кредитная история, оценивается платежеспособность по количеству средств на счете. Рассмотрим детально каждый шаг получения ипотеки.
Бездумное оформление страховки – следующая ошибка весьма распространенная. Можно ли взять ипотеку без страховки? Да. При заключении договора банк часто предлагает оформить два типа страховки:
- жизни;
- залога (покупаемой квартиры).
По законодательству единственным обязательным страхованием является страхование залога. Но, с другой стороны банк в случае отказа оформления страховки на жизни, повышает процент, тем самым усложняет выплату заема. Здесь есть один нюанс, есть банковские организации, которые злоупотребляют ситуацией и чрезмерно навязывают людям невыгодные условия страхования. Возможно, предоставлен только один вариант страхования и не говорят о существовании альтернативного решения.
Альтернатива всегда есть, и как правило вариант предложенный банком на месте – это самый невыгодный вариант. У каждого банка имеется список из 10-15 аккредитованных страховых компаний, и клиент имеет право воспользоваться услугами одной из них. Необходимо взять контакты данных компаний и узнать расчетные полисы в зависимости от ситуации:
- пол;
- возраст;
- состояние здоровья.
От чего зависит срок рассмотрения
Сколько банк рассматривает ипотечную заявку, будет зависеть от многих факторов. К возможным причинам и показателям его уменьшения или увеличения можно отнести:
- тип приобретаемой недвижимости;
- использование в ипотечных целях мер господдержки (например, материнского капитала);
- регион прописки заемщика (лица, зарегистрированные в других городах, требуют больше времени на все проверки);
- количество созаемщиков или поручителей (чем их больше, тем дольше будет приниматься решение);
- комплектность предоставленных банку документов (если изначально были сданы не все документы, то от заемщика потребуется «дособирать» оставшиеся справки и документы, и только после этого заявка будет отправлена на рассмотрение);
- форма подтверждения дохода (по форме банка проверка будет дольше и строже, а для ИП и собственников бизнеса еще тщательнее).
Если клиент относится к участникам зарплатных проектов банка, то заявка будет рассмотрена намного быстрее, так как кредитор уже располагает некоторыми сведениями о потенциальном заемщике и его финансовой репутации. Сбербанк рассматривает такие заявки от часа.
Указание недостоверных данных в подаваемых документах или допущение ошибок при заполнении анкеты в лучшем случае приведут к увеличению длительности принятия решения, а в худшем – к отклонению заявки.
Необходимые сведения и документы
Собрать самостоятельно пакет документов не сложно, если знать, что и когда нужно предоставить. Итак, следует выбрать отделение Сбербанка, выбранном для оформления ипотечного кредита, посетить его и заполнить заявление на выдачу ипотеки. Помощь в его заполнении окажет ведущий сделку менеджер банка.
Внимание! Собираясь в Сбербанк, не забудьте паспорт и справку формы 2-НДФЛ со своего места работы за последние полгода!
Не стесняйтесь задавать менеджеру банка вопросы – это сэкономить время и сократит сроки получения ипотечного займа. Итак, список документов для покупки квартиры в ипотеку от Сбербанка:
- Два документа, удостоверяющие личность заёмщика. Паспорт с регистрацией по месту жительства — основной документ, второй на выбор: загранпаспорт, права, удостоверение личности сотрудника военных или федеральных структур РФ, военные билет, СНИЛС.
- Документы, подтверждающие трудовую занятость (финансовую состоятельность) заёмщика: трудовая книжка, налоговая декларация, трудовой договор, справка о доходах. Также следует сделать копии всех документов.
- Документы об образовании, личных достижениях, награды, профессиональные сертификаты, дипломы и их копии.
- Подтверждение наличия первоначального взноса.
- Оценка покупаемой недвижимости.
- Документы на квартиру: адрес объекта, его площадь.
Когда первичная заявка на ипотеку одобрена, недвижимость выбрана и оценена, следует подготовить пакет документов для оформления сделки: свидетельство, подтверждающее права собственности на жилплощадь, выписку из домовой книги, справку об отсутствие обременений и долгов. Далее банк произведёт ещё одну оценку помещения.
Следующим шагом будет заключение договора купли-продажи. При его подписании покупатель должен предоставить расписку (платёжное поручение), что предоставил 20% (или более) взноса от стоимости квартиры продавцу.
Далее оформляется ипотечный договор на сумму, недостающую от стоимости жилплощади после первоначального взноса. Застраховывается квартира, здоровье и жизнь заёмщика.
Весь пакет документов сдаётся в Росреестр, после чего Сбербанк перечислит недостающую сумму продавцу.
Время на одобрение ипотеки – сколько потребуется?
В рекламе большинства банков можно услышать, что на принятие решения об одобрении выдачи ипотеки требуется всего один-два дня. Но практика показывает, что на принятие решения банком может потребоваться гораздо больше времени, вплоть до нескольких недель.
Наиболее важный этап в процессе оформления – сбор документов, подтверждающих доходы будущего заемщика и содержащих информацию о его занятости. После получения указанных документов, дополнив пакет можно передавать его в банк для рассмотрения. Возможность выдачи займа (ипотеки) рассматривается кредитором (банком) на основе поданного заемщиком пакета документов.
Процедура рассмотрения занимает некоторое время. Бывает, что финансовые учреждения принимают решение в течение рабочего дня, а некоторым другим для этого потребуется неделя. От чего это зависит? Это может зависеть от кредитной репутации заемщика, от того, является ли заемщик клиентом банка, ведь если да, то это значительно упрощает и ускоряет процесс.
Основные критерии, влияющие на время рассмотрения заявки:
- является ли заемщик клиентом банка, обслуживается ли он в нем? Если, допустим, заемщик является пользователем банковского зарплатного проекта, то решение о выдаче ему займа, может занять всего несколько часов, при том, что и пакет требуемых документов будет значительно меньше;
- пакет документов, поданный заемщиком – чем меньше будет вопросов к предоставленным справкам и документам, тем быстрее будет принято решение о выдаче займа;
- созаемщики и поручители – если они есть, то вероятность положительного решения значительно увеличивается, но это не значит, что поданные документы будут менее тщательно проверяться и это также, неизбежно, отразится на сроке рассмотрения.
Кроме указанных факторов на принятие решения влияют и другие, поэтому, приведенный выше список не является окончательным и может дополняться. Решение будет зависеть от финансового учреждения, методов анализа, применяемых им, наличия современных компьютерных технологий, технических возможностей и опыта работы в этом сегменте банковского бизнеса.
Как получить самые выгодные условия по ипотеке?
Условия, на которых банк согласится одобрить ипотеку, зависят от множества параметров.
Следующие рекомендации помогут вам получить наиболее выгодные условия.
- Старайтесь сделать максимально большой первый взнос. Рекомендуется за счет собственных средств оплачивать 30-50% от стоимости жилья.
- Привлекайте по возможности поручителей. Для получения выгодных условий по ипотеке у них должен быть высокий доход, подтвержденный справкой 2-НДФЛ.
- Обратитесь в банк, через который вы получаете зарплату. Обычно для зарплатных клиентов действуют сниженные процентные ставки.
- Обращайте внимание на акции банков. Иногда они сильно снижают ставку при покупке квартиры на этапе строительства у застройщиков-партнеров.
Порядок оформления ипотечного кредита в Сбербанке
Сколько времени занимает оформление ипотеки, и как проходит сделка в Сбербанке не имеет больших отличий от других финансовых организаций.
Алгоритм получения ипотеки в Сбербанке следующий:
- первичная подача заявки с необходимым пакетом документов (онлайн либо в офисе банка);
- ожидание результатов рассмотрения заявки;
- в случае получения одобрения, поиск подходящего объекта недвижимости;
- представление в банк всех документов на имущество, которое планируется купить;
- если Сбербанк одобрит недвижимость – заключение договоров (кредитного и страхового);
- внесение первоначального взноса;
- регистрация сделки;
- перечисление остатка суммы на счет продавца банком.
Отличительная особенность оформления ипотеки в Сбербанке – возможность электронной регистрации сделки. Это существенно сокращает время завершения сделки, позволяя получить права собственности уже в день обращения.
Какие документы потребуются для оформления ипотечной сделки?
Оформление кредита по ипотеке представляет собой непростой, даже трудоемкий процесс, так как требует предоставления заемщиком огромного количества бумаг.
Как правило, все банки сначала запрашивают стандартный пакет документов и справок, чтобы иметь возможность оценить, стоит ли рассматривать дальше потенциального клиента, как надежного плательщика.
Если на этом этапе все в порядке, то далее банк может потребовать дополнительные документы.
В некоторых финансовых учреждениях оформить запрос на рассмотрение заявки можно через Интернет, заполнив бланк и указав некоторую необходимую информацию. Затем работники банка либо пригласят потенциального заемщика в офис с документами, либо могут отказать в запросе.
В любом из вариантов такая схема позволит сэкономить время клиента.