Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Залив квартиры нанимателем (арендатором)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец считает, что за всё происходящее в квартире отвечает тот, кто в ней непосредственно проживает, то он ошибается. Самоустраниться не получится: все претензии третьих лиц всегда адресуются в первую очередь собственнику квартиры, а он уже разбирается со своими арендаторами.
Что должен сделать собственник перед сдачей квартиры
Поэтому первое, что должен сделать владелец жилья перед сдачей квартиры, — тщательно осмотреть и при необходимости привести в порядок своё имущество.
«Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаём жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении» (п. 2 ст. 676 Гражданского кодекса РФ).
Иными словами, все трубы, смесители, краны, сантехника, счётчики, бытовые приборы, находящиеся в пределах квартиры (в нашем случае имеются в виду и связанные с водой стиральная и посудомоечная машины), должны быть в рабочем состоянии и не иметь признаков неисправности. Это позволит минимизировать риски потопа в принципе. Всё это хозяйство необходимо затем осмотреть и вместе с арендаторами при сдаче жилья, и составить акт приёма-передачи с подписями обеих сторон.
Как выяснить, кто виновен в потопе
Причин затопления квартиры существует огромное множество. А вот виноватых может быть только два — ваши соседи сверху или управляющая компания. Если авария в системе водоснабжения произошла после запирающего крана, по которому вода поступает в квартиру вашего соседа, то виновником будет он. Если протекает крыша, или повреждение случилось на общем стояке — стоит винить управляющую компанию (УК).
Учтите, если в квартире соседа неисправна батарея или полотенцесушитель, то отвечать за ущерб все равно будет УК. Единственным исключением из этого правила будет тот факт, что соседи самовольно, без ведома УК, внесли изменения в отопительную систему. Поясним, почему это именно так.
Жилищный кодекс Российской Федерации четко определяет: инженерные коммуникации принадлежат всем собственникам многоквартирного дома на праве общей долевой собственности. Жильцы заключают договор с управляющей компанией, которая отвечает за обслуживание и исправность данных коммуникаций до вентиля, по которому вода попадает в каждую квартиру в доме.
В некоторых случаях собственник квартиры может снять с себя вину за протечку. Например, если причиной коммунальной аварии стал заводской брак устанавливаемого в его квартире сантехнического изделия (крана или смесителя) или неправильное его подключение. Естественно, это обязательно подтверждается результатами экспертизы, в таком случае ответственность понесет компания-производитель или установщик.
Первые действия при обнаружении затопления
В первую очередь необходимо остановить залитие квартиры и попытаться предотвратить дальнейшее причинение ущерба своему и чужому имуществу:
- перекрыть воду первым краном от общего стояка;
- при необходимости обратиться в экстренную службу;
- отключить электроэнергию во всей квартире;
- убрать стоящие на полу электрические приборы и другие вещи, которые могут прийти в негодность;
- собрать воду с пола;
- оповестить соседей снизу;
- сообщить о происшествии в управляющую компанию;
- если ваша квартира и (или) ответственность за затопление застрахованы, необходимо поставить в известность страховую компанию и действовать согласно ее инструкции.
Что делать, если арендаторы не платят, затопили соседей и вообще неряхи
Если в вашей квартире произошёл потоп и залило соседей
Сначала нужно выяснить причину потопа: соседей залило, потому что стояк потёк или трубу прорвало? А может, наниматель забыл выключить воду, когда уходил из дома?
Если трубу прорвало в перекрытии, идите в ЖЭК и требуёте устранить поломку как можно быстрее. Если трубу или батарею прорвало в квартире (где вы должны следить за их состоянием), вам нужно оценить ущерб вместе с соседями, которых затопило.
Спросите, во сколько они сами оценивают ущерб, или пригласите независимого оценщика. Обычно сторонам удаётся договориться, и собственник либо компенсирует ущерб соседу деньгами, либо делает ему ремонт за свой счёт.
Квартирант в этот момент тоже может потребовать компенсацию, ведь именно он будет жить в не самых лучших условиях — затопленной квартире, где идёт ремонт.
Другое дело — потоп, который произошёл по вине жильца. В этом случае вся компенсация ложится на его плечи. По закону возмещать ущерб, нанесённый соседям, обязан собственник квартиры, но компенсацию своих расходов он может требовать с жильца.
Определить причину затопления, если она не очевидна, должен представитель управляющей компании дома или ДЭЗа.
Однако здесь есть единое решение, которое защитит нервы сразу всех участников: это страховка квартиры. Она покрывает расходы в обоих случаях: и если затопили вас, и если затопили вы. Если вы сдаёте помещение через сервис долгосрочной аренды от Яндекс.Недвижимости, квартира, всё имущество в ней, а также ответственность перед третьими лицами страхуется на сумму до 1,4 млн рублей.
Если ваших жильцов затопили
С этой неприятностью придётся иметь дело вам: по договору аренды собственник квартиры обязан в кратчайшие сроки устранить ущерб вне зависимости от того, кто и что стало его причиной — соседи или случайная поломка.
Если причина в соседях, вам нужно идти за компенсацией к ним, если причиной стала протечка неисправного домового оборудования, обращайтесь в ЖЭК. Наниматель, в свою очередь, может потребовать от вас вычесть из ежемесячной платы за наём деньги за те дни, когда ему приходилось жить с неудобствами.
Но если квартиру затопило сильно и жить в ней нельзя, квартирант имеет право расторгнуть договор досрочно и съехать. В этом случае придётся вернуть ему и страховой депозит.
Если в квартире грязно и накурено
Одна из самых спорных причин для расторжения договора. С одной стороны, арендатор должен содержать квартиру в чистоте и не допускать «существенного ухудшения объекта». С другой — немытая посуда в раковине и слой пыли на мебели никак на характеристики квартиры не влияют. Одна генеральная уборка — и квартира в порядке.
Своё виденье чистоты лучше обсудить до подписания договора. Если собираетесь устраивать «Ревизорро» раз в месяц, скажите об этом арендаторам. Некоторым такое может совсем не понравиться. И дело даже не в аккуратности людей, а в том, что они расценят это как вмешательство в свою жизнь.
Но, если вы всё обговорили, а во время визита видите на стенах в ванной плесень, а на потолке жирные пятна, можете расторгать договор, удерживая страховой депозит или его часть.
Следы проживания, которые приводят к существенному ухудшению квартиры (то есть после квартирантов придётся делать хотя бы косметический ремонт), — это повод расстаться с жильцами, даже если нет неуплаты арендной платы по договору аренды.
Ещё один пункт, который часто прописывают в договоре, — запрет на курение в квартире. Нюанс в том, что даже если в помещении пахнет сигаретным дымом, вам придётся ещё доказать, что курил именно ваш жилец (а не сосед на балконе).
Вы в любом случае можете попросить арендатора съехать, но вот удерживать в такой ситуации страховой депозит или нет — вопрос открытый. Это зависит от вашего умения договариваться.
Стойте на своём, если уверены, что наниматель нарушил договор.
Если жильцы что-то сломали
Если в квартире что-то сломалось, нужно разобраться с причиной поломки. Вам кажется, что виноват арендатор, а он всё отрицает? Разобраться поможет мастер, который будет поломку устранять.
Выяснив, что виноват точно наниматель, вы вправе требовать от него либо замены испорченного предмета на новый, либо денежной компенсации в размере стоимости повреждённого предмета.
Обычно эту сумму удерживают из страхового депозита.
Если на жильцов жалуются соседи
Сначала опросите соседей: кто именно недоволен и чем конкретно. Может быть, жалуется старушка, которой всегда всё не по душе, и жалоба, скорее всего, надуманная. А может, напротив, арендатор врубает хард-рок на полную громкость и не даёт спать половине дома.
Если окажется, что он действительно мешает соседям, поговорите с ним.
В договоре найма обычно есть пункт о том, что наниматель обязан следовать закону о соблюдении тишины (здесь вы можете найти информацию о законе в вашем регионе), поддерживать чистоту на лестничной клетке и в общем коридоре.
Но даже и без договора стоит напомнить жильцам, что в ответ на нарушение закона соседи могут вызвать полицию. Полицейский выпишет Штраф не вам как собственнику, а именно вашим квартирантам — это они нарушают порядок, и совершенно неважно, орут они под окнами или шумят в квартире.
Если нарушения систематические — это повод для выселения.
Если в квартире живёт больше человек, чем было оговорено
В договоре найма обязательно перечисляются (с Ф. И. О. и паспортными данными) все люди, которые имеют право жить в квартире. Ситуации бывают разные: может быть, к семье приехала на неделю погостить чья-то мама или девушка пригласила к себе своего парня.
Это не критичная ситуация. Но бывает и по-другому — например,жилец может устроил в квартире хостел. Если у вас есть подозрения, что в квартире всё время живёт больше людей, чем вы договаривались, стоит опросить соседей.
Замечали ли они, что жильцов действительно больше? Обратите внимание на показания по расходу воды: если квартирантов больше, то и воды они потребляют много. В том случае, если ваши опасения подтвердятся, обращайтесь к условиям договора и настаивайте на его расторжении.
Если наниматель будет сопротивляться, стоит обратиться в суд.
Если квартирант исчез
Действуйте по обстоятельствам. Если квартирант не оставил долги и мирно съехал, вы можете просто начать сдавать квартиру другим людям. Но если жилец уехал и прихватил вашу технику или мебель, обращайтесь в полицию. Даже при отсутствии договора найма кража имущества — серьёзное преступление.
Если арендатор уехал, а после этого выяснилось, что он платил только за аренду, а все остальные счета теперь в минусе, всё будет зависеть от того, есть у вас договор найма или нет. Ну и от суммы долга.
Договора нет — про деньги можно забыть, если он есть и сумма долга кажется вам существенной (то есть стоящей разбирательства) — подавайте в суд.
Если наниматель хочет съехать досрочно
Обычно в договоре прописывают, что наниматель может съехать без штрафных санкций через полгода проживания в квартире, если предупредит заранее — за месяц. Страховой депозит в этом случае возвращают.
Если жилец съезжает досрочно по условиям, прописанным в договоре (например, квартиру затопили), депозит также придётся вернуть. Если наниматель хочет съехать внезапно, хотя квартира в порядке, вы вправе удержать страховой депозит.
Если договора с жильцом у вас нет, и переданный депозит нигде не обозначен, — отдавать его или нет, решаете вы.
Если вашу квартиру продали
Этот экстремальный и крайне редкий случай — уголовно наказуемое деяние. Если вдруг, приехав как обычно за деньгами, вы обнаруживаете в квартире незнакомых людей, которые уверяют, что они её купили, и даже предъявляют соответствующие документы, вам стоит немедленно написать заявление в полицию и прокуратуру.
Как установить виновника залива
Виновником может быть не только собственник или квартиросъемщик. Есть еще общедомовое имущество и управляющая компания, которая отвечает за его состояние.
Каждое затопление индивидуально, поэтому экспертиза для определения виновного обязательна.
Вина съемщика возникает тогда, когда он сломал коммуникации, оставил незакрытой воду или, например, неправильно пользовался стиральной или посудомоечной машинкой. Но здесь вступает в действие Гражданский кодекс. В статье 1081 указано, ущерб со съемщика владелец квартиры может получить через суд в качестве регрессного иска. Конечно, если заключен договор аренды недвижимости.
Владелец обязан обслуживать за свой счет все основные элементы коммуникации. Если затопление произошло из-за этого, то тут однозначно вина собственника.
Ну а если в трубах было высокое давление или поврежден стояк, то тут оплачивает последствия затопления управляющая компания. При составлении акта будьте внимательны, обслуживающая компания чаще всего старается обвинить во всем жильцов.
Уведомление управляющей организации (УК, ТСЖ (ТСН), ЖСК) о факте затопления
Даже если залив удалось ликвидировать своими силами, Вам следует вызвать представителя управляющей организации (УК, ТСЖ (ТСН), ЖСК) для документального подтверждения факта затопления. Во избежание последующих проблем сделать это необходимо в день обнаружения затопления или не позднее следующего дня.
Рекомендации:
обращаясь по телефону, всегда спрашивайте имя и фамилию человека, принимающего ваше обращение. Это позволит в дальнейшем персонифицировать ответственность за бездействие управляющей компании и аварийных служб, отражая данные сведения в жалобах, поданных в органы исполнительной власти. Телефонные звонки дублируйте письменными уведомлениями. Уведомление считается надлежащим, только если оно вручено лично (с обязательным проставлением отметки о получении на втором экземпляре) или в случае, если такое уведомление направлено заказным письмом с уведомлением и описью вложения.
Как не платить за последствия потопа?
Если вы затопили соседей снизу, как не платить за причиненный ущерб? Самый простой способ избежать незапланированных расходов – мирно договориться с владельцем пострадавшей квартиры о ликвидации последствий аварии. К примеру, виновник потопа может предложить самостоятельно произвести ремонт затопленных комнат, починить мебель и технику, пострадавшие от воды.
Если соседи согласятся на подобный вариант компенсации причиненного ущерба, обязательно составьте письменное соглашение. Бывает так, что человек не по своей вине затопил соседей снизу. Что делать? В случае, когда экспертиза постановила, что затопление произошло по причине изношенности труб, дефектов системы водоснабжения или канализации, неисправного оборудования или неправильного его монтажа, необходимо предъявить претензии истинному виновнику произошедшей аварии.
На вас подали в суд: что делать
Когда иск на вас, как виновника затопления квартиры находится в суде и вам уже пришла повестка, в ней могут указать перечень требований для возмещения ущерба на:
- ремонт всей квартиры или той комнаты, где случился потоп, в частности;
- покупка бытовых приборов, вещей, мебели;
- расходы на судебную госпошлину;
- оплату досудебной независимой экспертизы;
- юриста и адвоката, представляющего интересы истца;
- упущение выгоды в случае, если жилье сдавалось в аренду, а жильцы съехали из-за ненадлежащих условий;
- лекарства, если в результате сложившейся ситуации, пострадавший перенервничал, заболел.
Порой случаются такие неприятные инциденты, как повторное затопление соседей, проживающих этажом ниже. В описываемой ситуации принципиальных отличий в порядке оформления не будет. Однако, если в первый раз соседи могли не потребовать какой-либо компенсации или же попросить небольшую сумму, то при повторении случаев потопа (по вине владельцев квартиры, расположенной выше) велика вероятность того, что пострадавшие пожелают оформить все должным образом, произвести оценку и выставить официальный счет согласно заключению оценщика.
Таким образом, лучше не допускать подобных ситуаций и тщательно следить за техническим состоянием приборов, выход из строя которых может привести к утечке воды. Кроме того, в случае выявления неисправностей в объектах, относящихся к общему имуществу собственников квартир (стояк, канализационная труба и т. д.), необходимо требовать от управляющей компании (ТСЖ, ЖЭКа и т. д.) оперативного устранения возникших неполадок.
В завершение следует отметить, что многие юристы рекомендуют использовать такой эффективный способ защиты от внезапного затопления соседей снизу, как оформление соответствующей страховки. В этом случае весь ущерб от потопа должна будет компенсировать страховая компания.
Объем и стоимость повреждений
Обычно при затоплении повреждаются не только потолок, пол, стены нескольких квартир, но и имущество (мебель, техника, другое). И для возмещения ущерба нужно оценивать последствия залива полностью.
- Можно виновнику и пострадавшим договориться между собой, спокойно оценить убытки и решить вопрос по выплатам, проведению ремонтных работ. Чтобы потом не было претензий друг к другу, стоит составить официальный акт, в котором указывается перепись пострадавших предметов и стоимость компенсации.
- Также как вариант – рассмотреть с соседями вопрос ремонта, купить самостоятельно нужные материалы, выполнить самому ремонтные работы. Если согласие между сторонами не достигнуто, оценку проведет независимый эксперт или суд.
- Вызов эксперта является платной услугой, за которую деньги вносят обе стороны. Специалист делает оценку, на основании которой и выплачивается компенсация. Но иногда и мнение эксперта не устраивает одну из сторон.
- Самая последняя инстанция, которая точно рассудит конфликтующие по поводу затопления жилья стороны, —, это суд. Он может оценить причиненный водой ущерб на основании фотографий, показаний свидетелей. Пригодится и составленный акт, результат экспертизы. Если нужно, судебным решением будет назначено повторное проведение экспертизы.
Затопили соседей снизу, как не платить и что делать
Затопление соседей снизу – частый случай для проживающих в многоквартирных домах. Прежде чем выполнять требование о возмещении убытков, необходимо определить причину затопления и круг лиц, который может быть причастен к происшествию.
Следующие обстоятельства могут быть причинами затопления:
– неисправность сантехники (внутриквартирных вентилей стояков, смесителей), прорыв бытовой техники,
Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓ Бесплатная юридическая консультация
- – прорыв трубопровода на крыше или у соседей, проживающих на этаж выше,
- – неисправность общедомовой системы коммуникаций (центральная система отопления, стояк канализации и водоснабжения).
- Лица, которые могут быть причастны к затоплению соседей:
| собственник квартиры | если протечки, возникли по причине повреждения труб, идущих после запорно-регулировочных клапанов, поломки сантехники или оборудования, подключенного к центральным системам водоснабжения, ответственность возлагается на собственника |
| арендаторы помещения | если в договоре социального найма жилья есть указание на ответственность этих лиц за затопление |
| управляющая компания | вина признается, если аварийную ситуацию повлекла поломка объекта, который находится в подведомственном обслуживании компании – кровля, системы магистральных коммуникаций и прочее |
| ремонтная компания | основанием признания вины становится ненадлежащая работа прибора или некачественно проведенные работы |
| фирма-производитель сантехнического или бытового оборудования | необходимы причинно-следственные связи между аварией, поломкой оборудования и его эксплуатационной гарантией, что в совокупности можно подтвердить только с помощью независимой экспертной оценки |
| поставщик тепло-, электроснабжения | факт аварии должен вытекать из последствий гидравлического удара или скачка электрического напряжения |
Факт затопления необходимо зафиксировать в акте о затоплении, которые составляют представители управляющей компании.
статью ⇒ Как самостоятельно оценить ущерб от затопления квартиры.
Как себя вести при потопе?
Что делать, если затопили соседей, а они приходят и жалуются на произошедшее? Следует, в первую очередь, сохранять спокойствие. Не нужно громко ругаться и доказывать свою невиновность, а спокойно спуститься к соседям и посмотреть на нанесенный ущерб. Если вода продолжает поступать, требуется найти причину и уничтожить ее.
Чтобы не доводить дело до суда, юристы рекомендуют постараться мирно договориться с соседями о материальном возмещении ущерба. Если удалось найти точку соприкосновения и сделать материальные выплаты, необходимо все это зафиксировать в специальной расписке, принести свои извинения соседям и быть спокойными, чтобы не возникло судебной тяжбы.
Но бывает и такое, когда кого-то хотят сделать виновным в затоплении, если он таковым не является. Поэтому первоначально требуется отправиться в квартиру к соседям и осмотреть ее. Если воды нет на потолке, а она только на полу или стенах – вполне вероятно, что причиной залива стало что-то другое. В таком случае требуется собрать свидетелей (это могут быть представители управления дома, соседи).
Если действительно настоящего залива не было, при беседе с соседями упоминают о гл. 60 ГК РФ, которая предусматривает ответственность за поведение недобросовестного характера, направленное на быстрое обогащение.
С помощью своей осведомленности можно пресечь все ухищрения соседей. Для подтверждения действительной невиновности требуется провести независимую экспертизу.
Если человек действительно спровоцировал потоп соседей, но ему в 3-4 раза завышают сумму компенсации, он может нанять эксперта, чтобы тот провел встречную экспертизу ущерба и оформил свой отчет о проделанной работе. Это пригодится на судебных разбирательствах. Если дело дойдет до суда и спор затянется на какой-то период, судебные приставы могут провести свою экспертизу и уже по ее результатам составить отчет.
Определение виновного лица
Причин затопления квартиры нижних соседей может быть несколько – по вине арендатора или собственника, либо неудовлетворительной работе управляющей конторы.
Тщательно изучив место аварии, можно сделать выводы, кто несет ответственность за инцидент:
Таблица 2.
| Когда виновен сосед | Обстоятельства признания ответственности по затоплению на УК |
|---|---|
| Неисправность квартирных санитарно-технических приборов, течь бытовых аппаратов, сифонов, смесителей, соединительных шлангов | Поломка произошла по причине производственного брака, неправильного монтажа оборудования |
| Ответственность по заливу двух нижних этажей берут на себя те соседи, которые их затопили | Порыв общего стояка горячего и/или холодного водоснабжения, радиаторов, сушек полотенец при высоком давлении |
| Протекание кранов после запорной арматуры, установленной в объекте недвижимости | Течь крыши, отводов дождевой воды |
| Прорыв канализации из-за попадания постороннего предмета | Разгерметизация канализационного стояка из-за разрушения, ржавчины, негодности |
| Случайное повреждение гибкого соединения | Превышение температурного режима |
| Неправильный монтаж водяного фильтра | Нарушение системы из-за высокого давления |
Адекватно оценить ущерб, нанесенный имуществу пострадавшего соседа, стороны обычно не могут. Исключением являются случаи, когда объем пострадавшего имущества невелик, оно было приобретено недавно, а у пострадавшей стороны есть чеки. В обратном случае для оценки ущерба приходится обращаться в экспертную организацию или к частному оценщику. Главное, чтобы исполнитель был членом саморегулируемой организации оценщиков, застраховавшим свою ответственность.
При выборе оценщика следует проверить:
- наличие у него специального образования;
- наличие свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;
- наличие выписки из реестра саморегулируемой организации.
Как правило, оценщика вызывает пострадавшее лицо. Виновнику следует настаивать на присутствии во время проведения оценки. Если у него возникнут сомнения в компетентности оценщика или правильности применяемых им методов расчета вреда, результаты оценки можно оспорить. Также при несогласии с результатами отчета можно договориться с соседом о проведении дополнительной оценки и вызвать другого специалиста. Однако помните, что любые оценочные мероприятия придется оплачивать виновнику аварии.
По результатам оценки составляется отчет, в котором:
- Описывается пострадавшее имущество;
- Оценивается его рыночная стоимость с учетом амортизации;
- Составляется общая оценка нанесенного квартире пострадавшего вреда.
Есть один важный момент — оценка имущества не устанавливает виновника аварии, она лишь определяет размер нанесенного имуществу вреда. Если у сторон есть спор относительно того, кто виноват в заливе, можно заказать строительно-техническую экспертизу. Следует понимать, что экспертиза стоит дороже, чем оценка вреда, да и ждать ее результатов придется дольше. Окончательную же точку в споре относительно виновника аварии может поставить только судебная экспертиза, однако она назначается лишь в случае судебного разбирательства и при условии, что какая-либо из сторон ходатайствовала о ее проведении.
| Вид экспертизы | Особенности |
|---|---|
| Независимая оценка | Устанавливает перечень поврежденного имущества и определяет его стоимость |
| Строительно-техническая экспертиза | Устанавливает виновника и причину аварии |
| Судебная экспертиза | Определяет виновника аварии и устанавливает размер вреда имуществу, проводится по решению суда |
Если вы согласны с выводами, сделанными в отчете, можно переходить к следующему этапу, то есть к возмещению нанесенного соседям вреда.